Recueil de la jurisprudence

Les expulsions représentent des décisions judiciaires non sans conséquences pour les locataires concernés. Selon leur situation familiale et financière, leur relogement peut être compliqué. Afin de préserver au mieux le droit au logement sans léser les bailleurs, les juges sont enclins à accorder un sursis dans l’exécution de l’expulsion.

Cependant, certaines situations amènent le rejet d’un tel sursis, notamment face à une mauvaise foi du locataire. C’est ce que l’arrêt de la Cour d’appel de Montpellier nous rappelle dans une ordonnance de référé prise le 25 octobre 2023.

Le droit français incite à une résolution amiable des conflits entre des cocontractants. Ce constat vaut pour les litiges locatifs.

Mais lorsqu’un accord est trouvé entre les parties, quels sont ses effets sur la continuité du contrat ? Un tel accord peut-il exclure les effets du caractère illicite d’une clause au contrat ? La Cour de cassation dans un arrêt du 16 mai 2024 est venue clarifier les effets de l’autorité de la chose jugée provenant d’un protocole transactionnel.

Certaines procédures n’imposent pas une signification par exploit de commissaire de justice. Dans ce cas, il est possible de notifier une décision par envoi postal, le cachet de la poste faisant foi.

Mais qu’en est-il lorsque le courrier n’a pas pu être livré à son destinataire ? L’expéditeur peut-il néanmoins exiger la continuité de la procédure en cours malgré l’absence d’information du destinataire ? La Cour de cassation en sa chambre commerciale dans un arrêt du 10 mai 2024 (Cour de cassation, civile, Chambre commerciale, 10 mai 2024, 22-14.130) a eu l’occasion de rappeler la règle applicable en la matière.

La résiliation d’un bail d’habitation — notamment lorsqu’elle fait écho à un manquement grave du locataire — peut créer une situation conflictuelle entre le bailleur et le locataire. Pour sa défense, le locataire peut contester la résiliation du bail en se fondant notamment sur un vice de procédure. De là se pose la question de la valeur juridique d’un document informatif accompagnant une assignation. En d’autres termes, est-ce qu’un locataire peut contester une assignation aux fins de constat de résiliation du bail d’habitation en dénonçant l’absence de remise du document informatif ?

Tout bailleur ayant pour projet de vendre un bien immobilier loué doit proposer à la vente le bien au locataire actuel. Dans ce cas, cette offre doit être effectuée dans les mêmes conditions que celles proposées aux autres potentiels acquéreurs.

Mais qu’en est-il lorsque le prix de vente proposé est considéré comme manifestement excessif par rapport à la valeur vénale du bien immobilier ? Une offre avec un prix manifestement excessif peut- elle caractériser une intention frauduleuse d’un bailleur d’évincer le droit de préemption de son locataire ?
La Cour d’appel d’Orléans (CA Orléans, ch. des urgences, 7 févr. 2024, n° 23/01186) a récemment eu l’occasion de se prononcer sur l’appréciation de cette potentielle intention frauduleuse.

La bonne exécution d’un contrat peut rapidement se trouver compromise, notamment lorsque les rapports entre les parties se dégradent. Dans ce cas, il peut être salvateur pour les cocontractants de rapidement mettre fin au contrat. Le Code civil prévoit la résolution unilatérale d’un contrat, notamment lorsque l’un des cocontractants ne respecte pas ses obligations. Dans ce cas, l’article 1226 du Code civil prévoit une obligation de mise en demeure afin d’informer le débiteur de la résolution du contrat.

Or, la Cour de cassation (Com. 18 oct. 2023, n° 20-21.579) a dernièrement eu l’occasion de se prononcer sur la validité de la résolution unilatérale d’un contrat sans mise en demeure. Ce litige invite à se prononcer sur la possible exception de l’obligation de mise en demeure lorsque le comportement de l’un des cocontractants rend manifestement impossible la continuité du contrat. Voici sa réponse…

Lors d’une procédure collective, un crédit-bailleur reste propriétaire du bien faisant l’objet d’un crédit-bail. Ce droit de propriété lui octroie un avantage indéniable. Ce dernier peut réclamer la détention de son bien - objet du contrat de crédit-bail – au crédit-preneur placé en liquidation judiciaire.

Par ailleurs, le crédit-bail peut également faire l’objet d’un cautionnement. Dans ce cas, que se passe-t-il si le crédit-bailleur ne réclame pas la détention de son bien aux mains du crédit-preneur en liquidation judiciaire ? Quel est le sort de la caution ? La Cour de cassation dans un arrêt du 8 novembre 2023 (Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, n° 22-13.823) a pu rappeler quels sont les obligations du crédit-bailleur et les droits de la caution dans pareille situation.

Afin d’éviter tout litige, un commissaire de justice peut dresser un constat d’état d’entrée des lieux ainsi qu’un constat d’état de sortie des lieux. Selon la procédure applicable, les frais de cet état des lieux sont partagés par moitié entre le locataire et le bailleur. Pour cela, la partie n’étant pas à l’initiative de cette demande d’état des lieux doit être prévenue par lettre recommandée avec accusé de réception.

Qu’en est-il si cette partie n’est pas prévenue de l’intervention d’un commissaire de justice pour dresser l’état des lieux ? La Cour de cassation dans un arrêt du 26 octobre 2023 (Cour de cassation Civ. 3ème, 26 octobre 2023, n° 22-20.183) a eu l’occasion de rappeler l’application stricte de cette procédure civile.

Une part significative du parc locatif français nécessite des travaux de rénovation énergétique. L’État incite chaque propriétaire et bailleur à réaliser ce type de travaux afin de réduire le nombre de passoires thermiques.

Mais un locataire peut-il s’opposer à de tels travaux pendant son occupation dans les lieux ? Un bailleur souhaitant améliorer le DPE de son bien immobilier peut-il contraindre son locataire à accepter de tels travaux ? La Cour d’appel de Paris met fin à cette incertitude dans son arrêt du 22 juin 2023 (Cour d'appel de Paris - Pôle 1 - Chambre 2, 22 juin 2023 / n° 22/19289).

Différents délais de prescription peuvent être applicables à des actions en justice, selon la nature du litige. Une demande en justice a pour effet d’interrompre le délai de prescription. Un acte introductif d’instance peut également être suivi d’un ou de plusieurs vices de procédure.

Un vice de procédure peut-il annuler l’effet interruptif du délai de prescription ? La Cour de cassation a récemment eu l’occasion de rappeler sa position sur ce point dans un arrêt du 19 avril 2023 (19 avril 2023, Cour de cassation, n° 21-22.847).

Un locataire peut se voir expulsé de son logement, que ce soit par l’application d’une clause résolutoire ou par une action en justice pour demander la résiliation judiciaire du bail. Pour cela, la personne demandant la résiliation du bail d’habitation doit pouvoir justifier d’un motif valable, tel que des troubles anormaux du voisinage causés par le locataire. Cette action en justice est généralement exercée par un propriétaire bailleur ou le syndicat de copropriété lorsque le logement fait partie d’une copropriété.

La Cour de cassation — dans un arrêt de la 3e chambre civile du 8 avril 2021 (n°20-18.327) — a récemment eu l’occasion de se positionner sur la possible action en justice d’un copropriétaire victime des nuisances causées par un locataire de l’immeuble dont il n’est pas le bailleur.

Pour certains héritiers, le déménagement des biens du défunt du logement loué n’est pas une priorité. Il peut alors s’écouler plusieurs semaines à plusieurs mois avant que le logement soit vidé des biens du défunt. En attendant, le propriétaire bailleur ne perçoit plus de loyers et n’est pas en mesure de relouer son logement, ce dernier n’étant pas autorisé à disposer librement des biens du défunt.

De ce fait se pose la question de la possible application d’une indemnité d’occupation à la charge des héritiers, jusqu’à l’enlèvement des biens du défunt. La 3e chambre civile de la Cour de cassation a rendu un arrêt le 8 avril 2021 dans lequel elle présente sans détour sa position sur ce sujet délicat.

Un bail de location est un contrat signé entre un propriétaire et un locataire. Par principe, le locataire est ainsi réputé être le seul bénéficiaire du contrat. Toutefois certaines situations peuvent ouvrir droit à un transfert de bail.

Dans l'arrêt de la Cour de cassation du 28 septembre 2022, les juges précisent les conditions du transfert. En l’espèce, à la suite du décès de la locataire d’un logement social, son fils demeure dans les lieux sans en aviser le bailleur. Ce n’est que quatre ans plus tard que ce dernier est informé du décès de la locataire. Il est ainsi ...

Les avis négatifs peuvent représenter un véritable fléau pour les personnes qui sont visées, notamment lorsque ces avis se multiplient et sont injustifiés. Il s’est rapidement posé la question de la possible condamnation des auteurs de tels faux avis négatifs. Quelle est la position de la jurisprudence à ce propos ? Sur quels fondements juridiques peut-on sanctionner la publication de faux avis dénigrants en ligne ? Le tribunal judiciaire de Paris nous apporte plusieurs éléments de réponse dans un jugement rendu le 22 juin 2022…

La fermeture des commerces dits « non essentiels » durant les périodes successives de restrictions d’accueil du public a entraîné une perte de revenus conséquente pour une grande partie de ces commerçants. S’est posée la question du paiement des loyers des baux commerciaux, au vu de l’obligation de fermer boutique pour bon nombre de commerçants. Dans trois arrêts consécutifs qui n’ont pas manqué de susciter la controverse, la 3e chambre civile a pu trancher la question le 30 juin 2022

La Cour de Cassation (Cour de cassation, 1ère chambre civile, 25 mai 2022, 21-11.045 Publié au bulletin), rappelle que le créancier professionnel a l'obligation d'informer annuellement les cautions et que la seule production par la banque de la copie d'une lettre d'information ne suffit pas à démontrer que cette obligation a été respectée.

Pour en savoir plus, veuillez lire le commentaire de cet arrêt écrit par Sébastien MENDES-GIL :

Information annuelle de la caution : question de la preuve

L’un des plus grands principes du droit français repose sur le respect du contradictoire, et ce à toute étape d’un litige. Le législateur s’est ainsi attaché de protéger les droits des parties et leur accès à l’information tant en cours d’instance qu’au moment d’exécuter la décision de justice rendue.

Pourtant, l’objectif étant fondamentalement d’assurer l’information de la partie adverse, se pose légitimement la question de savoir si l’absence de contestation peut pallier l’absence de notification d’un jugement. Plus précisément, la partie ayant de façon certaine pris connaissance de la décision peut-elle contester l’exécution qui en est faite si elle ne lui a pas été préalablement notifiée ?

La question qui s’est posée sur ce point est de savoir si cette renonciation doit être express ou si elle peut être tacite. En d’autres termes : est-ce qu’un propriétaire doit écrire noir sur blanc qu’il renonce à faire appliquer la clause résolutoire du contrat à l’égard de son locataire mauvais payeur ? Est-ce que certains actes du propriétaire bailleur peuvent suffire à déduire que ce dernier renonce à son droit de résilier le contrat de bail ?

Ces questions ne sont pas anodines, car l’application d’une clause résolutoire conditionne le maintien du contrat de bail et ses effets qui y sont attachés. La Cour de cassation dans un arrêt du 21 janvier 2021 (3e Civ., n° 19-24.466) a eu l’occasion de se prononcer sur ce point. Voici sa réponse.

Les effets d’une saisie conservatoire ne concernent pas uniquement le débiteur et son créancier saisissant. Lorsqu’un tiers détient les biens matériels ou immatériels faisant l’objet de la saisie conservatoire, ce dernier a également un devoir d’information et de coopération, notamment auprès de l’huissier de justice en charge de la saisie.
La Cour de cassation dans un arrêt du 4 février 2021 (19-12.424) est venue confirmer cette responsabilité du tiers détenant.

Les contentieux relatifs aux impayés sont nombreux. Bon nombre de litiges entre créanciers et débiteurs débouchent sur une procédure judiciaire. Plusieurs années peuvent défiler avant de faire exécuter la décision de justice ferme et définitive. Entre-temps, le créancier peut craindre que son débiteur ne vende ou dissimule aux mains d’autrui son patrimoine pour échapper au paiement de sa dette. Un créancier peut dès lors demander une saisie conservatoire provisoire. Mais que se passe-t-il si in fine cette saisie conservatoire est annulée ?

La Cour de cassation dans un arrêt en date du 17 septembre 2020 vient rappeler qu’une saisie conservatoire à la demande du créancier n’est pas sans risque pour ce dernier…

La multiplication des publications sur divers sujets de son quotidien entraîne corrélativement une augmentation des litiges liés aux informations publiées sur ces réseaux sociaux.

S’est dès lors posée la question de savoir si les publications sur le compte privé d’un réseau social peuvent constituer un élément de preuve recevable au regard de la loyauté de la preuve, ou si ces publications sont protégées car s’inscrivant dans le cadre de la vie de privée du salarié.

La Cour de cassation, dans un arrêt du 24 septembre 2020, a eu l’occasion de se prononcer sur le respect du délai de préavis suite à l’envoi par un locataire d’un congé par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR), le propriétaire bailleur n’ayant pas réceptionné ladite lettre.

La Cour rappelle sans détour dans quels cas la LRAR est recevable pour faire courir un délai de préavis et, dans le cas contraire, quelles sont les solutions de notification à privilégier.