DONNER CONGÉ D’UN BAIL :
MISSION IMPOSSIBLE ?
Souvent mal perçue et régulièrement dénoncée, la première conséquence de notre système de droit écrit est la multiplication des textes venant régir la vie quotidienne des français. Lois, décrets, règlements, arrêtés, circulaires…, les règles de droit sont toujours plus diverses et nombreuses. Dans un pays où « nul n’est censé ignorer la loi », cette inflation s’apparente parfois à un véritable labyrinthe juridique, au point que même Jacques Chirac disait en 1995 « trop de lois tuent la loi ».
Pourtant, si le législateur s’immisce aussi fréquemment dans nos rapports humains et contractuels, il est généralement animé d’une volonté de protéger les parties considérées comme plus faibles. C’est notamment le cas en matière d’habitation, et plus précisément d’habitation principale, où les rapports locatifs sont strictement encadrés de la naissance du contrat à sa rupture. La situation des locataires étant regardée comme précaire, les bailleurs se voient ainsi contraints de respecter des conditions et un formalisme particulièrement sévères lorsqu’il s’agit de mettre fin au bail.
UNE PROCÉDURE TRÈS ENCADRÉE
Que le logement soit loué vide ou meublé, les rapports locatifs en matière de résidence principale sont soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Prévue aux articles 15 (logement vide) et 25-8 (logement meublé), la possibilité de rompre unilatéralement le bail obéit à des impératifs extrêmement précis concernant les motifs de résiliation, le délai de préavis et le contenu du congé.
Les motifs de résiliation :
Si le locataire peut librement mettre fin au contrat, le bailleur ne dispose en revanche que de trois options. En effet, il doit motiver son choix « soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant ».
La reprise du logement pour y habiter ne peut profiter qu’au bailleur, son conjoint / concubin notoire / partenaire, ou les ascendants et descendants de ces derniers.Bien qu’en principe les personnes morales soient exclues de ce dispositif, une exception est prévue lorsque le bailleur est une société civile familiale ou une indivision. Dans ces cas, l’article 13 autorise expressément la reprise au bénéfice d’un associé de la SCI ou d’un membre de l’indivision. Attention toutefois, une réponse ministérielle du 11 décembre 2018 est logiquement venue préciser que cette dérogation ne s’applique qu’aux logements vides.
La vente du logement donne au locataire d’un logement vide (uniquement) un droit de préemption sur ce bien. En cas de démembrement de propriété, l’usufruitier et le nu-propriétaire ne peuvent donner congé l’un sans l’autre.
Le motif légitime et sérieux concerne principalement le défaut de règlement des loyers, la détérioration conséquente du logement, la sous-location non autorisée ou encore la destruction de l’immeuble.
Le délai de préavis :
Le locataire peut résilier le bail à tout moment, sous réserve du respect d’un délai de préavis de 1 mois si le logement est meublé et de 3 mois s’il est vide.
Ce dernier délai peut également être réduit à 1 mois dans plusieurs situations spécifiques (notamment zones tendues, perte d’emploi, mutation, état de santé, personne handicapée…).
Le bailleur ne peut résilier le bail qu’à l’échéance du contrat, en respectant un délai de préavis de 3 mois si l’habitation est meublée et de 6 mois si elle est vide.
Si le congé émane du locataire, celui-ci reste redevable des loyers et charges pendant l’entier préavis ou jusqu’à l’occupation du logement par un autre locataire. Si le congé émane du bailleur, le locataire n’est tenu au règlement des loyers et charges que pour le temps où il a réellement occupé les lieux.
Le contenu du congé :
Qu’il soit donné par acte d’huissier de justice, par lettre recommandée avec avis de réception ou par remise en main propre, le congé doit contenir un certain nombre d’éléments pour en assurer sa validité.
Pour le locataire, la seule particularité a trait à la possibilité de bénéficier d’un délai de préavis réduit en cas de logement vide. Il convient non seulement d’en préciser le motif mais aussi d’en justifier au moment du congé. A défaut, le délai de préavis de 3 mois ne sera pas raccourci.
Pour le bailleur, les mentions imposées s’avèrent en revanche bien plus fournies.
En premier lieu, il lui faut préciser le motif allégué pour rompre le contrat de bail.
En cas de reprise, le congé indique les nom et adresse du bénéficiaire ainsi que son lien avec le bailleur. Ce dernier doit par ailleurs justifier du caractère réel et sérieux de la reprise.
En cas de vente d’un logement vide, le droit de préemption du locataire se matérialise par une offre de vente détaillant le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé reproduit en outre les cinq premiers alinéas de l’article 15-II.
S’agissant des congés pour reprise et vente de locations vides, une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire doit impérativement y être jointe.
UN ACTE PARTICULIÈREMENT RISQUÉ
Parce qu’un congé régulièrement délivré entraîne pour le locataire la déchéance de plein droit de tout titre d’occupation, le législateur a prévu un certain nombre de garde-fous visant à encadrer et contrôler strictement ce mode de résiliation.
Le premier piège réside en l’incertitude qui entoure la date du congé, laquelle définit le point de départ du préavis. Trois dates sont ainsi envisagées par les articles 15 et 25-8 qui énoncent : « ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre ».
L’envoi d’une lettre recommandée représente ainsi un risque considérable pour le bailleur, puisque seule sa réception permet de faire courir le préavis. En cas de réception tardive ou si le destinataire ne récupère pas sa lettre, le congé ne produira aucun effet. Le contrat de location sera ainsi soit reconduit tacitement soit renouvelé, pour une durée de 1 an en meublé et 3 ans en vide (6 ans pour les personnes morales).
La rédaction d’un congé exige par ailleurs la plus grande prudence, puisque la plupart de ses mentions sont prescrites à peine de nullité. Ici encore, un congé irrégulier ne pourra empêcher la reconduction automatique du contrat de bail et donc le maintien dans les lieux légitime du locataire. Les répercussions juridiques et financières d’une vente annulée aux torts du bailleur s’avèrent alors potentiellement désastreuses, avec bien souvent une mise en cause de la responsabilité de l’agence immobilière et de son assurance professionnelle…
Malheureusement, bien rédiger son acte et le délivrer dans les temps ne suffit pas toujours, encore faut-il l’adresser au bon destinataire. En plus de l’hypothèse de cotitularité du bail appliquée aux couples mariés et pacsés en vertu de l’article 1751 du Code civil, les textes prévoient la continuation ou le transfert du contrat de location vide au profit de différentes personnes en cas d’abandon du domicile ou de décès du locataire.
En la matière, il convient par ailleurs de souligner la mission incontournable de contrôle a posteriori du juge. Qu’une instance soit engagée pour faire valider le congé ou pour le contester, le magistrat a le pouvoir, même d’office, de « vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues ». Dans les faits, il y procède de façon quasi-systématique ce qui l’amène parfois à invalider l’acte si celui-ci n’apparaît pas justifié « par des éléments sérieux et légitimes ». Des dommages et intérêts peuvent être alloués au locataire, lequel dans certaines situations obtient même sa réintégration dans les lieux.
Enfin, au-delà des conséquences juridiques développées plus haut, le bailleur qui s’affranchirait frauduleusement des contraintes légales s’expose à de lourdes sanctions pénales. Bien qu’elle soit proportionnée à la gravité des faits, l’amende peut atteindre 6000€ pour une personne physique et 30000€ pour une personne morale.
LA SITUATION EXCEPTIONNELLE DU COVID-19
L’état d’urgence sanitaire décrété par le gouvernement en raison de l’épidémie de Covid-19 impacte bien évidemment le domaine locatif. Différentes mesures ont ainsi été prises, avec pour point d’orgue l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette même période.
Période concernée :
Les dispositions de cette ordonnance portent sur les délais et mesures venant à expiration durant la « période juridiquement protégée », laquelle s’étend du 12 mars 2020 au 23 juin 2020 inclus.
Règle applicable :
L’article 5 de l’ordonnance énonce que « Lorsqu'une convention ne peut être résiliée que durant une période déterminée ou qu'elle est renouvelée en l'absence de dénonciation dans un délai déterminé, cette période ou ce délai sont prolongés s'ils expirent durant la période définie au I de l'article 1er, de deux mois après la fin de cette période ». La rédaction du texte n’emporte conséquence que pour le congé notifié par le bailleur, puisque le locataire demeure libre de rompre le bail à tout moment.
Applications :
Le congé a été donné pour une date venant à échéance durant la période juridiquement protégée. Dans ce cas, la validité du congé n’est pas remise en cause et le bail prend donc régulièrement fin à la date prévue. La seule véritable difficulté réside en l’impossibilité matérielle du locataire d’organiser son déménagement. S’il souhaite se maintenir provisoirement dans les lieux, un accord devra être trouvé avec le bailleur prévoyant notamment la durée de cette occupation et le montant de l’indemnité de jouissance (a priori égale au loyer).
Exemple : Une location vide se termine le 15 avril 2020. Le congé régulièrement donné avant le 15 octobre 2019 respecte le préavis de 6 mois et entraîne bien la résiliation du bail pour le 15 avril 2020.
Le congé doit être donné pendant la période juridiquement protégée.
Si rien n’empêche le bailleur de donner congé pendant cette période, il bénéficie cependant d’une prolongation de délai qui lui permet d’agir jusqu’au 23 août 2020, soit au plus tard deux mois après la fin de la période protégée.
Cette disposition s’avère donc particulièrement protectrice pour lui. Il faut toutefois souligner que le préavis légal reste de vigueur, ce qui peut avoir pour effet de repousser la date effective de rupture du bail.
Exemple 1 : Une location vide se termine le 30 septembre 2020. Le bailleur peut juridiquement donner congé jusqu’au 23 août 2020. Si toutefois le congé est signifié au plus tard le 30 mars 2020, cela fait valablement courir le délai de préavis de six mois et entraîne bien la résiliation du bail pour le 30 septembre 2020.
Exemple 2 : Une location vide se termine le 30 septembre 2020. Le bailleur peut juridiquement donner congé jusqu’au 23 août 2020. Si le congé est signifié le 25 juillet 2020, cela entraîne valablement la résiliation du bail pour le 30 septembre 2020, mais ses effets sont reportés au 25 janvier 2021 pour respecter un préavis de 6 mois.
L’EXPERTISE DE VOTRE HUISSIER DE JUSTICE
Rompu aux spécificités de la matière locative, l’huissier de justice constitue indiscutablement le meilleur garant de votre sécurité juridique. Il connaît parfaitement les dangers inhérents aux congés et en maîtrise les impératifs (motifs, date, rédaction, destinataire…).
C’est d’ailleurs la raison pour laquelle le législateur lui a seul confié la mission de signifier les congés, demandes et refus de renouvellement des baux commerciaux, domaine aux enjeux financiers souvent très élevés (articles L.145-9 et suivants du Code de commerce).
Souvent qualifié d’urgentiste du droit, ce professionnel peut intervenir jusqu’au dernier jour imparti et est par ailleurs le seul à conférer au congé une date certaine à valeur authentique.
Ne prenez plus de risque, contactez un huissier de justice de l’étude Certea et confiez-lui votre congé pour vous assurer efficacité et sérénité.
