Comment prouver l’indécence ou l’insalubrité d’un logement ?
Les logements indécents et insalubres sont nombreux sur le territoire français, et notamment dans les grandes villes où certains propriétaires peu scrupuleux n’hésitent pas à louer des logements inhabitables en misant sur la pénurie de logements…
Le droit vient sanctionner la location de logements indécents et insalubres. À ce titre, les locataires victimes de telles locations peuvent faire valoir leurs droits et bénéficier d’un relogement ainsi que du versement d’indemnités dans certains cas. Pour cela, il est nécessaire d’apporter la preuve de l’indécence ou de l’insalubrité d’un logement. Tous les modes de preuve ne sont pas recevables et le constat d’huissier reste un élément de preuve irréfutable jusqu’à preuve du contraire. Voici pourquoi…
Quelle est la différence entre un logement indécent et un logement insalubre ?
Beaucoup confondent indécence et insalubrité. Pourtant, ces 2 qualifications amènent des procédures et des sanctions différentes.
Dans le cas d’un logement indécent, il n’y a pas urgence à reloger les locataires, mais des travaux de rénovation doivent être obligatoirement réalisés par le bailleur. Il peut s’agir par exemple de refaire une installation électrique aux normes, d’installer un chauffage qui permet de chauffer correctement le logement, de procéder à des travaux de rénovation suite à une infiltration d’eau…
Un logement insalubre quant à lui présente une certaine urgence à reloger les locataires. Dans ce cas, la santé et la sécurité des locataires sont mises en jeu. Dès lors, deux situations peuvent se présenter en présence d’un logement insalubre :
• la possibilité de rendre salubre le logement permettant ainsi au bailleur de réaliser des travaux de rénovation et de remettre en location son bien ;
• l’impossibilité de rendre habitable les lieux, auquel cas le bailleur ne pourra plus proposer en location ce logement.
Auprès de qui le locataire peut-il faire valoir ses droits ?
Lorsqu’un locataire estime louer un logement indécent, ce dernier peut :
• soit saisir la Commission départementale de conciliation afin de trouver un accord amiable avec le bailleur pour réaliser dans les plus brefs délais les travaux de rénovation nécessaires ;
• soit saisir le juge des contentieux de la protection pour contraindre le bailleur à réaliser des travaux de rénovation ou à diminuer le loyer en conséquence.
Si un locataire estime que le logement qu’il occupe est insalubre, ce dernier peut en référer au préfet. Le préfet pourra ainsi prendre un arrêté préfectoral d’insalubrité qui :
• entraîne automatiquement la suspension du paiement des loyers par le locataire ;
• détermine les conditions de relogement du locataire.
Même si les dispositions législatives applicables en la matière sont protectrices du locataire, ce dernier doit pouvoir prouver le bien-fondé de sa plainte. Ainsi, il est bon de rappeler que dans certains cas la plainte d’un locataire est rejetée, car les preuves rapportées ne permettent pas de caractériser l’indécence ou l’insalubrité d’un logement.
Comment prouver l’indécence ou l’insalubrité d’un lieu ?
Certains éléments de preuve, quoique visuellement parlants, peuvent néanmoins ne pas être suffisant pour qualifier un logement d’indécent ou d’insalubre. Ainsi, un arrêt de la cour d’appel de Paris en date du 6 novembre 2020 (CA Paris, pôle 1, chambre 8, RG n°19/21526, Revue des Loyers n°1012) nous rappelle que de simples photographies de traces d’humidité sur un mur ne suffisent pas à qualifier un logement d’indécent.
Un arrêt de la cour d’appel de Nîmes du 8 octobre 2020 (CA Nîmes, RG n°19/04612, JurisData n°2020-018852, Loyers et Copr. 2020 n°12) confirme quant à lui que l’absence de volets prouvée par le locataire permet de caractériser le logement d’indécent lorsque cela représente un risque pour la sécurité du locataire. En l’espèce, le bailleur a été contraint d’installer un barreau de protection contre une intrusion extérieure afin de sécuriser le logement loué.
Par conséquent, pour éviter de se voir débouter de sa demande de travaux de rénovation ou de relogement à la charge du bailleur, il est conseillé à un locataire de faire réaliser un constat du logement indécent ou insalubre par un huissier de justice. En effet, le constat d’huissier représente un élément de preuve irréfutable jusqu’à preuve du contraire. Un huissier de justice pourra ainsi se déplacer à votre domicile, afin de faire une description objective et impartiale de l’état du logement. Des photographies pourront être prises par l’huissier afin d’illustrer la description écrite contenue dans le procès-verbal de constat.
Un constat d’huissier ne pourra donc pas être dénoncé par le bailleur sur le critère de la subjectivité du caractère indécent ou insalubre du logement. L’huissier de justice se contentera de décrire en détail l’état des lieux, sans y apporter un quelconque jugement. Par conséquent, ce mode de preuve augmente considérablement les chances d’un locataire d’obtenir la condamnation de son bailleur à réaliser les travaux de rénovation nécessaires.
