Un congé avec offre de vente annulé, faute de l’accord de tous les indivisaires
Il n’est pas rare qu’un bailleur souhaite mettre en vente l’un de ses biens loués. Dans ce cas, la loi impose de soumettre au locataire en place un congé avec une offre de vente, afin de respecter son droit de préemption. De nombreux litiges peuvent découler d’une telle procédure, notamment lorsque le bien mis en vente est indivis. Dans ce cas, l’ensemble des propriétaires indivisaires doit donner son accord pour cette mise en vente. Mais cet accord doit-il être exprès ou peut-il être tacite ? La Cour de cassation s’est prononcée sur ce sujet dans un arrêt du 23 janvier 2025 (Cour de cassation, 3e ch. civ., n° 23-21.610).
Un bien indivis loué et mis en vente
L’article 815-3 du Code civil dispose que " Le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité :
1° Effectuer les actes d'administration relatifs aux biens indivis ;
2° Donner à l'un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d'administration ;
3° Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l'indivision ;
4° Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial,
industriel ou artisanal.
Ils sont tenus d'en informer les autres indivisaires. À défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers.
Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressort pas à l'exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3°.
Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d'administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux. "
La mise en vente d’un bien constitue un acte de disposition. Par conséquent, un propriétaire indivisaire ne peut pas vendre le bien sans l’accord exprès des autres propriétaires indivisaires. Cet accord ne peut pas résulter d’un mandat tacite.
Un locataire invoque la nullité de ce congé
En l’espèce, le locataire qui reçoit un congé avec offre de vente n’a ni accepté l’offre ni quitté le logement à l’issue du délai de préavis.
La SCI propriétaire du bien a, par conséquent, assigné le locataire en validation du congé et a demandé son expulsion ainsi que le paiement d’une indemnité d’occupation et de dommages et intérêts.
Le locataire, de son côté, a assigné son bailleur en annulation du congé, au motif que tous les indivisaires n’avaient pas donné leur accord pour vendre le bien. En effet, les associés de la SCI avaient donné leur accord uniquement pour conclure, signer et résilier les baux d’habitation relatifs à ce bien.
Le congé avec offre de vente annulé faute de l’accord exprès de tous les propriétaires indivisaires
L’affaire est portée devant la Cour d’appel d’Aix-en-Provence, qui n’a pas constaté l’accord unanime des propriétaires indivisaires du bien mis en vente. La Cour d’appel avait pourtant validé le congé pour vendre et ordonné l’expulsion du locataire avec paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux.
Or, la Cour de cassation considère que « En se déterminant ainsi, sans constater le consentement de chaque indivisaire à la délivrance d'un congé pour vente au locataire, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision. »
Sans surprise, la Cour suprême casse et annule l’arrêt rendu précédemment par la Cour d’appel d’Aix-en-Provence.
La position de la Cour de cassation est donc claire sur ce point. Elle adopte une lecture stricte de l’article 815-3 du Code civil, permettant ainsi de protéger les propriétaires indivisaires contre des actes excédant la simple gestion du bien.
Si les propriétaires indivisaires ne s’accordent pas sur la vente du bien, l’un d’eux peut solliciter l’aliénation du bien devant un tribunal judiciaire (article 815-5-1 du Code civil). Dans tous les cas, un indivisaire ne peut pas vendre seul un bien sans l’accord unanime des autres indivisaires ou sans l’autorisation d’un tribunal judiciaire.
En l’espèce, aucune de ces deux conditions n’étant remplie, l’offre de vente est annulée.
L’intervention du commissaire de justice pour éviter un vice de forme
L’intervention d’un commissaire de justice pour procéder à la signification d’un congé avec offre de vente n’est pas obligatoire. Cependant, cette procédure implique le respect d’un certain nombre de conditions, tant sur le fond que sur la forme.
Faire appel à un commissaire de justice permet d’être accompagné par un professionnel du droit, à même de vérifier que toutes les conditions sont réunies pour procéder à la signification d’un congé avec offre de vente. Cela réduit le risque de litige avec les locataires, lequel pourrait entraîner une longue procédure judiciaire avant de pouvoir mettre fin au bail et reprendre la jouissance du bien.
