Bail commercial : conséquences d’un défaut de paiement et d’assurance
Une situation de loyers impayés dans le cadre d’un bail commercial représente un problème délicat pour tout bailleur, d’autant plus lorsque cette situation est couplée à une absence d’assurance des locaux loués. Les retombées économiques peuvent être conséquentes pour le bailleur, notamment si les locaux subissent un dommage et ne sont pas correctement assurés à la date du sinistre.
La Cour d’appel de Paris dans un arrêt du 25 octobre 2024 se montre intransigeante sur ce point, malgré les efforts du locataire pour régler sa dette. Cette dernière confirme ainsi la résiliation du bail par application de la clause résolutoire. Voici ses motivations...
Un locataire mauvais payeur et non assuré
En l’espèce, une société loue un local commercial à un bailleur. Le locataire présente un retard de paiement concernant le loyer et n’a pas pu communiquer une attestation d’assurance valide pour le bien loué.
Par la suite, le bailleur fait délivrer par commissaire de justice un commandement de payer et de communiquer une attestation d’assurance en cours de validité.
Le locataire n’ayant pas payé son loyer et n’ayant pas produit une attestation d’assurance en cours de validité dans le délai imparti, le bailleur saisit le juge des référés pour faire constater l’application de la clause résolutoire du contrat de bail.
La présence d’une clause résolutoire
En cas de loyers impayés
Il est d’usage d’insérer une clause résolutoire prévoyant la résiliation d’un bail commercial en cas de non-paiement des loyers après un commandement de payer. Cette clause permet d’accélérer la procédure de résiliation d’un bail sans devoir passer par la voie judiciaire habituelle en prouvant le non-respect des
obligations du locataire.
C’est donc tout naturellement que le bailleur faisant face à une situation de loyers impayés souhaite faire constater l’acquisition de la clause résolutoire.
En d’autres termes, le bailleur fait valoir son droit de résilier le bail après un commandement de payer resté sans effet et une absence de contestation du locataire concernant l’application de la clause résolutoire.
En cas de défaut d’assurance du bien loué
Tout locataire a l’obligation de souscrire une assurance habitation pour le bien qu’il loue. En l’espèce, le locataire n’est pas en mesure de justifier d’une assurance qui couvre tous les dommages normalement couverts dans le cadre d’une assurance habitation. En outre, la seule attestation d’assurance qui permet de satisfaire cette obligation ne couvre pas la totalité de la période de location.
Dans ce cas, le bailleur est donc dans son droit de demander l’acquisition de la clause résolutoire à ce titre.
Le premier juge constate que les conditions requises pour l’application de la clause résolutoire sont réunies. Le locataire fait appel de cette décision.
Face à ces deux manquements majeurs de la part du locataire, la Cour d’appel de Paris considère que le premier juge a justement constaté l’acquisition de la clause résolutoire.
En effet, la Cour d’appel de Paris rappelle que “faute d'avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au bail, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer.”
L’omission de statuer sur le versement d’une indemnité d’occupation
La Cour est également amenée à statuer sur l’effet dévolutif applicable en l’espèce. En effet, le bailleur avait expressément demandé au premier juge de condamner son locataire mauvais payeur à lui verser une
indemnité d’occupation provisionnelle en attendant son départ des lieux loués.
Or, le premier juge a omis de statuer sur cette demande et a uniquement fixé le montant de l’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail.
Face à cette omission, le bailleur a formé un appel incident afin que la Cour d’appel puisse statuer sur sa demande de condamner son locataire à lui payer une indemnité d’occupation.
Par effet dévolutif, la Cour d’appel est compétente pour statuer sur cette demande.
Cette dernière confirme ainsi l’ordonnance du premier juge constatant l’acquisition de la clause résolutoire et condamne le locataire à payer une indemnité d’occupation au bailleur jusqu’à la libération effective des lieux.
L’intérêt de faire appel à un commissaire de justice pour délivrer un commandement de payer et faire appliquer la clause résolutoire
Une situation de loyers impayés est toujours délicate pour un bailleur. Afin que cette situation ne s’éternise pas, il est essentiel d’agir rapidement. La première étape est d’informer son locataire du montant exact que ce dernier doit au titre de son loyer.
Un commandement de payer délivré par un commissaire de justice permet d’établir une date certaine concernant cette information délivrée au locataire.
Dans le cadre d’un bail commercial, un locataire dispose d’un délai d’un mois pour payer sa dette ou contester la demande de son bailleur. Passé ce délai d’un mois, le bailleur peut demander la résiliation du bail par application de la clause résolutoire en justifiant de la date exacte de la délivrance du commandement de payer aux mains du locataire. Faire appel à un commissaire de justice permet ainsi de prouver facilement le bon respect des délais de procédure.
