Les précautions préalables

1. La première étape d’un chantier, et non des moindres, consiste à assurer l’affichage du permis délivré au nom du maître d’ouvrage. Qu’il s’agisse d’un permis de construire, d’un permis de démolir ou d’une déclaration préalable de travaux, cette formalité est essentielle en ce qu’elle constitue le point de départ du délai de 2 mois de contestation des tiers.

Soumis à des règles strictes et précises, cet affichage ne permet cependant de purger le délai de contestation qu’à condition d’être régulier et conforme aux prescriptions légales et règlementaires.

Il faut en outre préciser que le panneau doit être maintenu affiché non seulement pendant le délai de contestation mais aussi durant l’entière durée du chantier.

Les caractéristiques et mentions devant figurer sur le panneau sont détaillées par le Code de l’urbanisme aux articles R424-15 et A424-15 et suivants.

Caractéristiques :
• Panneau de forme rectangulaire aux dimensions supérieures à 80 centimètres ;
• Installation du panneau de sorte que les renseignements qu’il contient soient lisibles depuis la voie publique ;

Mentions obligatoires :
• Nom du bénéficiaire ;
• Raison sociale ou dénomination sociale du bénéficiaire ;
• Nom de l’architecte auteur du projet architectural ;
• Date de délivrance du permis ;
• Numéro du permis ;
• Nature du projet ;
• Superficie du terrain ;
• Adresse de la mairie où peut être consulté le dossier ;
• Droit de recours des tiers : " Droit de recours : Le délai de recours contentieux est de deux mois à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain du présent panneau (art. R. 600-2 du code de l'urbanisme). Tout recours administratif ou tout recours contentieux doit, à peine d'irrecevabilité, être notifié à l'auteur de la décision et au bénéficiaire du permis ou de la décision prise sur la déclaration préalable. Cette notification doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du recours (art. R. 600-1 du code de l'urbanisme)."

Mentions spécifiques :
• Si le projet prévoit des constructions, la surface de plancher autorisée ainsi que la hauteur de la ou des constructions, exprimée en mètres par rapport au sol naturel ;
• Si le projet porte sur un lotissement, le nombre maximum de lots prévus ;
• Si le projet porte sur un terrain de camping ou un parc résidentiel de loisirs, le nombre total d'emplacements et, s'il y a lieu, le nombre d'emplacements réservés à des habitations légères de loisirs ;
• Si le projet prévoit des démolitions, la surface du ou des bâtiments à démolir.

Il est fortement recommandé d’effectuer trois constats d’affichage : un premier le jour de l’affichage, un second un mois plus tard et un troisième à l’expiration du délai de recours.
Ce procédé permet de prouver la régularité de l’affichage, d’en garantir la continuité et de lui conférer date certaine, le constat d’huissier étant de surcroît opposable aux tiers.

2. La seconde étape, et certainement la plus importante, consiste à effectuer un constat préventif avant travaux portant sur l’environnement immédiat de la zone en chantier, et ce afin de relever les désordres existants et antérieurs aux travaux. Absolument primordiale, cette intervention permet de figer l’état des constructions directement exposées au chantier et d’éviter ainsi toute contestation ultérieure des voisins, de la copropriété ou même des services communaux.

Il est en effet fort probable que les travaux engagés génèrent des vibrations, du bruit, du passage, ce qui incite souvent les voisins à scruter tout dommage imputable au maître d’ouvrage.

Ce type de constat se pratique tant à l’intérieur qu’à l’extérieur, et notamment :
• Dans les appartements, maisons ou commerces mitoyens : l’objectif est ici principalement de constater l’état structurel visible des locaux (fissures, décollements, affaissements, huisseries…) ;
• Dans les parties communes des immeubles en copropriété ; le but de l’opération est davantage de consigner les marques d’agression diverses dont souffrent les espaces empruntées par les ouvriers (chocs, éclats, rayures, vitres cassées, traces, salissures…) voire les dysfonctionnements des équipements (ascenseurs, éclairages…) ;
• Sur la voirie ; l’intervention de l’huissier consistera alors à constater l’état du mobilier urbain et de la voirie (barrières, bancs, lampadaires, façades, chaussée, trottoir, signalétique…), notamment en cas d’installation d’une emprise ou de passage d’engins de chantier.

Au-delà de conférer date certaine aux constatations, l’intervention d’un huissier de justice permet de surcroît de rassurer les voisins et de façon générale l’ensemble des intervenants du projet.
La visite des propriétés voisines, qu’il s’agisse de parties privatives ou communes, nécessite une autorisation des occupants ou de la copropriété concernés.

Le déroulement des travaux

Quelle que soit la nature et la difficulté du chantier, il arrive fréquemment que le maître d’ouvrage ou ses prestataires se heurtent en cours de travaux à diverses difficultés : malfaçons, défauts de conformité, dégradations, non-respect des mesures de sécurité, retards, abandons…
L’engagement de travaux impose ainsi de l’organisation (planning prévisionnel), de la prudence (choix des partenaires, constats) et de l’investissement (suivi du chantier) pour surmonter tous les obstacles potentiels et éviter de s’enliser dans un chantier cauchemardesque.

En cas de problème, il convient tout d’abord de se rapprocher à titre amiable du prestataire défaillant et de l’informer des défauts affectant le chantier ou le lot dont il est chargé. Gardant toujours en tête que les paroles s’envolent quand les écrits restent, il est préférable de favoriser les échanges par mails ou sms.
Si le conflit se confirme, ces supports pourront de la sorte faire l’objet de constats et appuyer vos démarches ultérieures.

Sans évolution favorable, ou encore si votre interlocuteur se révèle difficilement joignable, la seconde étape sera l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ou, pour plus d’efficacité, par acte d’huissier de justice.

En fonction de la réaction du destinataire, plusieurs options seront ensuite à envisager pour obtenir réparation, parmi lesquelles :
• la poursuite du chantier par l’entreprise, éventuellement avec une remise commerciale et après correction des désordres subis ;
• la résiliation unilatérale du contrat, selon les termes de la convention ou en référé devant la juridiction compétente ;
• la demande d’une expertise judiciaire, visant à établir la responsabilité de l’entreprise.

Il arrive également qu’une entreprise ou un sous-traitant se trouve empêché de terminer son lot du fait des manquements ou retards d’un tiers prestataire. Cette situation fait peser sur l’entrepreneur le risque de ne pas respecter le planning prévisionnel et en conséquence d’engager sa responsabilité.

En tous les cas, et à tout moment, le meilleur réflexe à avoir est de faire appel à un huissier de justice au plus tôt pour constater l’état d’avancement du chantier. Un procès-verbal illustré et détaillé du chantier pourra ainsi être réalisé, au besoin de façon contradictoire avec une convocation préalable.
Le constat d’huissier de justice bénéficiant d’une date certaine et donc incontestable, il représente assurément la meilleure défense pour prévenir les conflits qui se dessinent au cours d’un chantier.

Il est parfois recommandé de faire appel à un technicien en plus de l’huissier de justice pour parfaitement identifier les problèmes rencontrés et appuyer les constatations effectuées.
Bien souvent, plusieurs constats à différentes dates permettront de témoigner de l’évolution du chantier dans le temps et de justifier du préjudice subi.

La fin du chantier

Bien que le projet entre dans ses dernières phases, un certain nombre de difficultés peuvent encore survenir et requièrent donc des intervenants une attention particulière.

En premier lieu, il arrive fréquemment que l’huissier de justice soit mandaté par une entreprise ou un sous-traitant ayant intérêt à faire constater la bonne réalisation de son lot à une date donnée. Ce procédé protège le demandeur d’éventuelles pénalités de retard et témoigne de la bonne exécution de ses obligations en vue de la prochaine réception du chantier.

La fin du chantier se matérialise quant à elle par la réception des travaux, définie à l’article 1792-6 du Code civil comme « l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves ». A cette occasion, le maître d’ouvrage vérifie la conformité et la qualité apparente des travaux effectués, en formulant éventuellement des réserves si le travail fourni ne lui convient pas.
La réception peut donner lieu à l’établissement d’un procès-verbal, être établie de façon tacite mais non équivoque, ou encore être ordonnée par voie judiciaire. En principe contradictoire, cette formalité fondamentale emporte des conséquences majeures. Constituant la date officielle d’achèvement des travaux, elle opère en effet un transfert de responsabilité imposant au maître d’ouvrage de souscrire une assurance. Par ailleurs et surtout, la réception représente le point de départ des trois garanties légales protégeant le maître d’ouvrage : parfait achèvement (1an), bon fonctionnement des équipements (biennale-2ans) et solidité de l’ouvrage (décennale-10ans).

L’existence de réserves offre enfin au maître d’ouvrage la possibilité de demander la consignation des sommes restant dues entre les mains d’un tiers de confiance, jusqu’à ce qu’elles soient levées par l’entrepreneur dans un délai fixé par les parties.

L’intervention d’un huissier de justice permet de convoquer officiellement les parties, de retranscrire le déroulement de ce rendez-vous, de constater la nature et la matérialité des réserves émises, de certifier la signature du procès-verbal et ses documents annexés, de noter l’éventuel refus de consignation et plus généralement de décrire l’état global du chantier.

Il sera en outre fortement recommandé de faire appel à un huissier de justice en cas de désordres survenus dans les mois ou années suivant la réception (fuites, pannes. La mise en œuvre des garanties légales sus-évoquées nécessitera effectivement d’en prouver l’existence et la date.

Les vices et défauts apparents non soulevés lors de la réception ne sont pas couverts par la garantie de parfait achèvement.
De par sa valeur probante renforcée, le constat d’huissier de justice constituera un atout sans égal en cas de litige devant la juridiction compétente.

Dans le cas où un constat préventif a été dressé, il peut être opportun de requérir un constat après travaux pour attester que les zones environnantes exposées au chantier n’ont pas subi de nouvelles dégradations. Pour ce faire, l’huissier de justice parcourra à nouveau les espaces concernés, sous réserve des autorisations nécessaires, et relèvera les éventuels désordres non recensés dans son précédent procès-verbal.

Ce type de constat est à double tranchant, car si l’objectif est d’attester l’absence de dégradations, l’huissier de justice constatera malgré tout les nouveaux désordres qu’il observera.

L’assistance de votre Huissier de Justice

A chaque étape de votre projet, l’huissier de justice représente le meilleur allié de votre sécurité juridique. En sa qualité d’Officier Public Ministériel, les procès-verbaux de constats qu’il dresse bénéficient non seulement d’une date certaine mais également d’une force probante renforcée, vous offrant par là-même un arsenal probatoire redoutable.

Ses domaines d’intervention sont particulièrement étendus, puisqu’il peut intervenir en amont, en cours, à la fin et après le chantier. Les constats sont illustrés, précis, détaillés et circonstanciés pour en assurer une lecture intelligible dans l’optique d’un conflit devant un magistrat.

Vous pouvez prendre contact avec l’étude CERTEA pour obtenir davantage de renseignements et préparer votre projet dans les meilleures conditions.

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