Congé du locataire : la lettre recommandée avec avis de réception insuffisante ?
La Cour de cassation, dans un arrêt du 24 septembre 2020, a eu l’occasion de se prononcer sur le respect du délai de préavis suite à l’envoi par un locataire d’un congé par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR), le propriétaire bailleur n’ayant pas réceptionné ladite lettre.
La Cour rappelle sans détour dans quels cas la LRAR est recevable pour faire courir un délai de préavis et, dans le cas contraire, quelles sont les solutions de notification à privilégier.
Un préavis de congé donné au bailleur par LRAR mais non réceptionné : mauvaise foi ou droit du propriétaire ?
La lettre recommandée avec avis de réception est généralement le procédé privilégié par les locataires souhaitant prendre congé de leur habitation. Cependant, ce mode de notification nécessite que le propriétaire reçoive bien la LRAR pour être valable et faire courir le délai de préavis.
Le cachet de la poste faisant foi, lorsque le propriétaire réceptionne la LRAR et signe l’accusé de réception, le locataire obtient ainsi un élément de preuve de la prise de connaissance par le propriétaire de son préavis de départ.
En revanche, que se passe-t-il si le propriétaire ne reçoit pas la LRAR en cas d’absence prolongée à son domicile ou pour toute autre raison ? Pire, un propriétaire peut-il délibérément refuser de réceptionner la LRAR de son locataire afin de gagner du temps et ainsi contraindre le locataire à payer son loyer faute de lancement du préavis ?
La Cour de Cassation a dans cette hypothèse été saisie d’un pourvoi dans un litige initié devant le Tribunal d’instance de Reims (jugement rendu le 21 mars 2019). Dans les faits, le propriétaire n’est pas allé récupérer la LRAR adressée par son locataire et le Tribunal d’instance de Reims a dans un premier temps considéré que le délai de préavis commence bien à courir à partir du moment où la LRAR a été retournée à l’expéditeur, faute de réception par le propriétaire.
La question s’est par ailleurs posée de savoir si la possible mauvaise foi du bailleur consistant à ne pas réceptionner la LRAR pouvait être invoquée pour valider malgré tout le début du préavis.
La Cour de cassation répond par la négative et rappelle logiquement qu’en application de la loi du 6 juillet 1989, et plus précisément l’article 15-I, il n’est pas possible de considérer qu’un délai de préavis court malgré la non-réception de la LRAR notifiant le congé au propriétaire.
En d’autres termes, même en invoquant la possible mauvaise foi du propriétaire de ne pas réceptionner la LRAR, le délai du préavis ne peut commencer à courir que du jour où l’avis de réception a effectivement été signé par le destinataire.
Un locataire peut donc se trouver dans une position délicate face à un propriétaire qui n’a pas réceptionné la LRAR du congé. En effet, tant que le délai du préavis n’est pas arrivé à son terme, le locataire doit continuer à régler son loyer et les charges locatives. Ainsi, un locataire peut être en quelque sorte pris en otage par un préavis qui ne produit pas ses effets suite à la non-réception de la LRAR. Heureusement, la lettre recommandée avec avis de réception n’est pas le seul mode de notification daté qui permet de faire courir le préavis du congé.
La signification par huissier de justice pour pallier les faiblesses
du préavis donné par LRAR
La lettre recommandée avec avis de réception peut présenter certaines limites pour un locataire désireux de notifier à son propriétaire un préavis de départ. Pour éviter qu’un locataire se retrouve piégé face à la mauvaise foi ou à l’impossibilité de faire réceptionner sa LRAR au propriétaire de son logement, la loi ALUR prévoit que le locataire peut également remettre au propriétaire son préavis de départ :
• en main propre ;
• par acte d’huissier de justice.
Il est à noter que, dans le cas d’une remise en main propre, le locataire devra veiller à faire signer un récépissé ou un émargement au propriétaire, contenant la date de la remise. Sans cela, la remise en main propre n’aura aucune valeur faute de pouvoir prouver la date à laquelle le propriétaire a reçu le préavis.
La remise en main propre peut intervenir lorsque la relation est cordiale entre le locataire et le propriétaire et que les domiciles des deux parties ne sont pas trop éloignés. Cependant, s’il s’est avéré que le propriétaire n’a pas réceptionné une première LRAR ou qu’il existe un rapport conflictuel et tendu entre les deux parties, la signification du congé par acte d’huissier est à privilégier.
La signification par huissier de justice assurera non seulement la preuve de la réception de la lettre par le propriétaire mais aussi la certitude de la date à laquelle a été remise cette lettre aux mains du propriétaire. L’huissier de justice se présentera ainsi au domicile du propriétaire bailleur et, si celui refuse de recevoir la copie de l’acte, l’huissier constatera ce refus mais procédera malgré tout à une signification valable. Le locataire pourra en conséquence avoir un élément de preuve recevable auprès du tribunal pour invoquer la mauvaise foi du propriétaire en cas de litige.
En outre, l’autorité conférée à un huissier de justice et sa compétence rôdée en la matière limitent bien souvent le risque d’un litige relatif à l’application d’un délai de préavis de congé d’habitation.
