Quels réflexes pour la livraison d’un appartement VEFA ?
Une étape capitale
La livraison d’un appartement (ou d’une maison) vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA) revêt une importance capitale puisqu’elle constitue la date de mise en possession juridique du bien et concrétise finalement le processus de vente.
En effet, la remise des clefs à l’acquéreur matérialise le transfert de responsabilité qui pèse désormais sur ce dernier.
De plus, la livraison établit le point de départ de la garantie de parfait achèvement dont doit répondre le vendeur et transfère les autres garanties à l’acheteur.
Enfin, cette livraison permet à l’acquéreur de vérifier la conformité de l’appartement au contrat de vente définitif et éventuellement de formuler des réserves.
Le transfert de responsabilité
Cette livraison se matérialise par la remise des clés et l’établissement d’un procès-verbal de livraison signé par les parties en plusieurs exemplaires, avec tous les documents utiles ou obligatoires.
Une fois la livraison effectuée, les risques reposent désormais sur l’acquéreur qui doit ainsi assurer le bien et s’acquitter des différentes taxes et charges afférant à l’immeuble.
Il lui faut notamment souscrire une assurance construction dommages-ouvrage pour couvrir les réparations relevant de la garantie décennale.
Le départ de la garantie de parfait achèvement
La livraison implique l’achèvement du logement, et donc l’exécution des ouvrages et l’installation des équipements indispensables à la destination des lieux.
Elle représente donc logiquement le point de départ de la garantie de parfait achèvement, dont le délai de mise en œuvre est de 1 an à compter de la prise de possession du logement.
Portant sur les vices de construction et les défauts de conformité apparents, cette garantie couvre également la garantie d’isolation phonique.
Elle se combine avec la garantie de bon fonctionnement des équipements (garantie biennale) et la garantie des vices cachés (garantie décennale), qui bénéficient à l’acquéreur respectivement 2 ans et 10 ans à compter de la réception des travaux qui intervient au préalable entre le vendeur et les entreprises.
La conformité du bien
L’établissement du procès-verbal de livraison peut amener l’acquéreur à formuler des réserves s’il relève l’existence de malfaçons ou de travaux non conformes au contrat de vente. Il est primordial pour ce dernier d’y être particulièrement attentif car la garantie de parfait achèvement ne couvre par les désordres apparents qui n’ont pas fait l’objet de réserves lors de la réception.
Il est à noter que l’acquéreur dispose ensuite d’un délai supplémentaire d’un mois à compter de la livraison pour remonter ces informations au vendeur et demander la mise en conformité. Lors de la livraison d’un logement en VEFA, la remise des clés est bien souvent subordonnée au versement des sommes restant dû, correspondant à 5% du prix de vente.
L’existence de réserves offre à l’acquéreur la possibilité de demander la consignation de cette somme entre les mains d’un tiers de confiance, généralement le notaire en charge de la vente ou la Caisse des Dépôts et Consignations. En cas de désaccord des parties, le Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l’immeuble, ou son Président statuant en référé, peut désigner ce tiers et éventuellement ordonner la remise des clés sous astreinte à compter de la consignation.
L’assistance de votre Huissier de Justice
La présence d’un huissier de justice à vos côtés vous offre assurément la meilleure sécurité juridique pour prévenir tout litige à venir. Sa qualité d’Officier Ministériel et la force probante renforcée de ses procès-verbaux font en effet du constat d'huissier une arme redoutable.
En cas de retard ou de désordres, il peut en amont adresser une mise en demeure sous forme de sommation à la partie non diligente pour débloquer la situation.
Lors de la livraison, il assiste au déroulement des opérations et en consigne les faits importants dans son acte en leur conférant date certaine. Il peut ainsi réaliser un constat d'huissier de livraison d'un logement VEFA concernant :
- l’existence et la matérialité des réserves formulées par l’acquéreur ;
- la nature et le contenu des documents fournis par le vendeur ;
- le règlement par chèque de banque des 5% restant dû ;
- le désaccord voire le refus de consigner cette somme ;
- la remise des clés / bips et leur fonctionnement ;
- la signature du procès-verbal de livraison…
En aval, l’huissier de justice vous conseille sur la procédure à suivre pour garantir vos droits au regard de la livraison, et son procès-verbal permettra de vous constituer une preuve solide à faire valoir auprès du magistrat saisi du litige.
