Décès d’un locataire : quand appliquer une indemnité d’occupation ?
Le décès d’une personne locataire d’un logement peut entraîner de nombreuses questions, notamment pour le propriétaire bailleur. En effet, une succession peut s’étaler sur plusieurs mois, selon le patrimoine à partager entre les héritiers. Pour certains héritiers, le déménagement des biens du défunt du logement loué n’est pas une priorité. Il peut alors s’écouler plusieurs semaines à plusieurs mois avant que le logement soit vidé des biens du défunt. En attendant, le propriétaire bailleur ne perçoit plus de loyers et n’est pas en mesure de relouer son logement, ce dernier n’étant pas autorisé à disposer librement des biens du défunt.
De ce fait se pose la question de la possible application d’une indemnité d’occupation à la charge des héritiers, jusqu’à l’enlèvement des biens du défunt. La 3e chambre civile de la Cour de cassation a rendu un arrêt le 8 avril 2021 dans lequel elle présente sans détour sa position sur ce sujet délicat.
Une occupation sans droit ni titre
Dans l’arrêt susmentionné, la Cour de cassation se fonde sur l’application de l’article 1240 du Code civil qui dispose que : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »
De même, la Cour rappelle la sacralisation du droit de propriété en droit français, notamment au travers de l’article 544 du Code civil : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »
Au travers de ces 2 articles du Code civil, la Cour de cassation nous offre une interprétation stricte de cette législation. En l’espèce, la Cour de cassation considère que les biens du défunt locataire entreposés dans le logement avec la cessation du paiement du loyer représentent une occupation sans droit ni titre dudit logement.
L’application d’une indemnité d’occupation à la charge des héritiers
Cet arrêt de la Cour de cassation confirme sans détour sa position concernant l’application d’une indemnité d’occupation à la charge des héritiers. En effet, la Cour rappelle que « (…) une indemnité d’occupation est due en raison de la faute quasi-délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux. »
En l’espèce, la Cour reconnaît ainsi le droit à tout propriétaire bailleur de demander le paiement d’une indemnité d’occupation aux héritiers. Pour cela, le propriétaire bailleur doit pouvoir justifier de la présence des biens du défunt locataire dans ce logement et de la cessation du paiement du loyer.
De ce fait, la Cour de cassation casse et annule l’arrêt rendu précédemment par la Cour d’appel de Douai qui avait jugé irrecevable la demande d’une indemnité d’occupation par le propriétaire bailleur. La Cour d’appel avait motivé sa décision en considération du fait que le bailleur avait reloué une partie du logement et n’avait pas donné suite à la proposition de l’un des héritiers de déplacer le mobilier en présence d’un commissaire-priseur. Le bailleur de son côté avait ordonné expressément aux héritiers l’enlèvement des biens personnels du défunt. De plus, le bailleur a contesté la remise en location partielle du logement occupé par les biens du défunt locataire, faisant valoir qu’il ne s’agissait pas du même logement. La Cour de cassation entérine ainsi la demande du bailleur.
Il s’agit donc d’une interprétation stricte opérée par la Cour de cassation, qui consacre une nouvelle fois ici le droit de propriété, y compris pendant la période transitoire suivant le décès d’un locataire.
Comment prouver la présence et l’enlèvement des biens du défunt ?
Face à cette consécration du droit de propriété du bailleur, les héritiers ont tout intérêt à prendre leurs dispositions concernant l’entrepôt des biens du défunt.
Pour cela, les héritiers doivent idéalement prévoir l’enlèvement des biens du défunt rapidement après son décès. À des fins de preuve, les héritiers peuvent demander la présence d’un commissaire de justice (anciennement huissier de justice) durant l’état de sortie des lieux.
Le commissaire de justice pourra ainsi dresser un constat dans lequel il pourra décrire le logement vidé de tous les biens du défunt locataire, à telle date et à telle heure.
En cas de litige avec le propriétaire bailleur, les héritiers pourront ainsi bénéficier d’un élément de preuve avec une forte probante élevée, afin d’éviter de payer une indemnité d’occupation injustement due.
De même, un propriétaire bailleur peut demander un constat de commissaire de justice afin de prouver la présence des biens d’un défunt locataire malgré la fin du bail. Le propriétaire bailleur pourra ainsi apporter cet élément de preuve devant le juge pour demander le versement d’une indemnité d’occupation aux héritiers.
