État des lieux par un commissaire de justice : faut-il prévenir son locataire ?
Un état des lieux permet de protéger aussi bien le locataire que le bailleur. Les deux parties peuvent ainsi mettre sur papier l’état général du logement loué.
Afin d’éviter tout litige, un commissaire de justice peut dresser un constat d’état d’entrée des lieux et de sortie des lieux. Selon la procédure applicable, les frais de cet état des lieux sont partagés par moitié entre le locataire et le bailleur. Pour cela, la partie n’étant pas à l’initiative de cette demande doit être prévenue par lettre recommandée avec accusé de réception.
Qu’en est-il si cette partie n’est pas prévenue de l’intervention d’un commissaire de justice pour dresser l’état des lieux ? La Cour de cassation dans un arrêt du 26 octobre 2023 (Cour de cassation Civ. 3ème, 26 octobre 2023, n° 22-20.183) a eu l’occasion de rappeler l’application stricte de cette procédure civile.
Pourquoi faire appel à un commissaire de justice pour un état des lieux ?
Pour rappel, un état des lieux permet d’éviter un litige concernant la date et l’étendue d’un dommage causé au logement loué.
Un commissaire de justice est un officier public et ministériel. De ce fait, un état des lieux dressé par un commissaire de justice permet de bénéficier d’un document ayant une force probante élevée devant un juge.
Un état des lieux d’entrée et de sortie effectués par un commissaire de justice permet ainsi de s’assurer qu’il n’y ait pas d’omission ou de manipulation frauduleuse de la part de l’une ou de l’autre des parties sur l’état du logement et de ses équipements.
De même, un commissaire de justice peut dresser un état des lieux lorsque l’une des parties refuse de procéder à l’amiable à cette constatation.
Quelle est la procédure à respecter ?
L’article 3-2 alinéa 1 et 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que «Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’État, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.
Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’État. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.».
En l’espèce dans cet arrêt, le bailleur a fait appel à un commissaire de justice pour l’état des lieux de sortie après le refus de son locataire de signer un précédent état des lieux de sortie réalisé à l’amiable. En application de l’article susmentionné, le bailleur demande à son locataire de payer la moitié des frais de commissaire de justice. Le locataire refuse de s’exécuter. Ce dernier considère qu’il n’a pas à payer la moitié des frais n’ayant pas été informé dans un délai d’au moins 7 jours à l’avance par LRAR de cet état des lieux.
L’affaire est portée devant la Cour d’appel d’Aix-en-Provence qui déboute le bailleur de sa demande de partager les frais de commissaire de justice. La Cour d’appel considère en effet que le bailleur n’est pas fondé à demander une quelconque participation financière de son locataire sans l’avoir averti au moins 7 jours à l’avance par LRAR de l’intervention du commissaire de justice.
Le délai de prévenance de 7 jours est-il obligatoire ?
Face à la décision de la Cour d’appel, le bailleur se pourvoit en cassation. Ce dernier fonde sa demande sur l’application de l’article 3-2 alinéa 1 et 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en ajoutant que le non-respect du délai de prévenance n’a causé aucun préjudice à son locataire.
Le bailleur propose donc une interprétation souple de cette procédure. Ce dernier ajoute ici la contrainte supplémentaire de prouver un préjudice pour dénoncer le non-respect du délai de prévenance.
Or, la Cour de cassation rappelle dans cet article que l’existence d’un préjudice pour la partie non prévenue n’est pas une condition à la dénonciation du non-respect du délai de prévenance.
Ainsi la Cour de cassation confirme la décision de la Cour d’appel concernant ce moyen. Cette dernière affirme qu’une partie faisant appel à un commissaire de justice pour un état des lieux sans en avertir au moins 7 jours à l’avance par LRAR l’autre partie n’est pas fondée à demander le partage des frais de commissaire de justice.
