Troubles de voisinage : est-ce un motif légitime d’expulsion d’un locataire ?
Un contrat de bail permet de protéger un locataire face à une reprise du logement précipitée et sans motif légitime de la part du bailleur. Cependant, le bailleur peut reprendre la jouissance de son logement en adressant une lettre de congé justifié par un motif légitime et sérieux à son locataire, suivi du respect d’un préavis.
La cour d’appel de Reims a eu l’occasion de se prononcer sur la possible admission des troubles de voisinage causés par le locataire comme motif légitime pour le bailleur de mettre fin unilatéralement au contrat de bail, dans un arrêt du 1er mars 2022 (CA Reims, chambre civile 1, RG n° 21/01894).
Quels troubles de voisinage peuvent justifier l’expulsion du locataire ?
Un bailleur qui conclut un contrat de bail avec un locataire doit pouvoir garantir à son locataire une jouissance paisible de ce logement. Par conséquent, une nuisance occasionnelle (ex. : des nuisances sonores exceptionnelles après 22 h lors d’une soirée d’anniversaire) ne semble pas pouvoir justifier la résiliation du bail par le bailleur.
Cependant, dans ce cas, la cour d’appel a dû statuer sur des faits qui dépassent de loin un désagrément exceptionnel entre voisins.
La bailleresse dans les faits dénonce un non-respect de l’une des obligations de sa locataire : l’usage paisible des lieux loués. En effet, après plusieurs plaintes recueillies auprès de différents voisins, la locataire menacée d’expulsion est accusée d’être à l’origine :
• de nuisances sonores ;
• de troubles de voisinage ;
• de bruits et de tapages nocturnes ;
• d’insultes et de menaces envers ses voisins.
La bailleresse avance également des problèmes de retards de paiement de loyer. Cependant, la locataire étant à jour de ses paiements à la date de l’audience, le juge n’a pas retenu ce motif pour statuer sur la validité de la résiliation du bail.
Quel doit-être l’intensité et la régularité de ces nuisances ?
Un seul tapage nocturne lors d’une soirée par exemple n’est pas un motif suffisant pour mettre fin à un contrat de bail. La sanction généralement appliquée en cas de dénonciation par les voisins est l’application d’une amende forfaitaire, par suite de l’intervention des forces de l’ordre.
Cependant, la question reste ouverte pour des nuisances répétées et particulièrement préjudiciables pour les voisins et le bailleur.
Dans cet arrêt, les faits reprochés au locataire sont réitérés dans le temps et présentent une certaine intensité quant aux préjudices causés aux voisins.
De plus, la bailleresse éprouve également de réelles difficultés à louer le logement mitoyen à celui de la locataire accusée de ces nuisances. En effet, nombreux de ses précédents locataires ont préféré mettre fin à leur contrat de location, excédés par le comportement irrespectueux de la locataire voisine.
Face à ces nombreux témoignages détaillés et répétés sur plusieurs mois, la cour d’appel a confirmé le premier jugement qui valide le congé délivré au locataire le 27 juillet 2020.
Cet arrêt vient ainsi confirmer que des nuisances répétées de la part d’un locataire peuvent justifier la résiliation unilatérale du contrat de bail par le bailleur. Le motif légitime et sérieux s’inscrit ici dans l’irrespect de l’obligation de l’usage paisible des lieux loués par le locataire. Cependant, il est bon de rappeler que le bailleur devra prouver l’existence de ces nuisances dénoncées pour être fondé à donner congé à son locataire sur ce motif.
Comment prouver ces nuisances ?
Dans cet arrêt de la cour d’appel de Reims, les faits dénoncés par le bailleur étaient appuyés par de nombreux témoignages de voisins et présentés une répétition constante dans le temps. Grâce à ses nombreux témoignages provenant de différentes personnes, le bailleur a pu prouver devant le juge l’existence de ces troubles de voisinage causés par son locataire.
Cependant, il peut être bien plus difficile de prouver ces nuisances, notamment lorsqu’un seul voisin s’en plaint. Par exemple, un locataire accusé de troubles de voisinage à répétition peut se défendre, en arguant que son voisin souhaite lui nuire en l’accusant faussement de ces nuisances. Dans ce cas, sans autre témoignage, un bailleur aura des difficultés à prouver le bien-fondé de la résiliation du contrat de bail avant son terme sur ce motif.
Pour éviter une telle situation, un bailleur tout comme un voisin victime de nuisances peuvent demander la réalisation d’un constat d’huissier de nuisance. Ce type de constat lors d’une nuisance avérée (exemple : tapage nocturne, insultes et menaces…) permettra ainsi au bailleur de présenter un dossier solide face au juge en cas de litige avec son locataire. Un huissier de justice peut se déplacer 7J/7 et 24 h/24 pour réaliser ce type de constat, afin d’apporter un élément de preuve irréfutable de ces nuisances aux mains du bailleur.
L’étude CERTEA est compétente pour réaliser ce type de constat et vous conseille lors de litige avec un locataire responsable de troubles de voisinage.
