La reprise d’un logement abandonné par Huissier de justice
Lorsqu’un locataire abandonne le logement qu’il loue à son bailleur, en mettant fin au paiement du loyer et en retirant ses effets personnels dudit logement, il se pose légitimement la question de la reprise du logement par le bailleur.
Quelle que soit la situation, le droit au respect du domicile du locataire demeure applicable. De ce fait, les procédures d’expulsion et de reprise d’un logement abandonné sont strictement encadrées par la loi. S’il pouvait subsister un doute sur la possibilité de reprendre un logement abandonné sans titre exécutoire, la Cour de cassation dans un arrêt du 6 juillet 2017 (Cass. civ. 3, 6 juillet 2017, n° 16-15.752) est venue rappeler la responsabilité de l’huissier de justice et du bailleur en cas de reprise illicite…
Quand peut-on considérer qu’un logement est abandonné par un locataire ?
Les deux principaux indices retenus sont le non-paiement des loyers et le déménagement du locataire avec ses effets personnels.
En l’espèce, dans l’arrêt de la Cour de cassation du 6 juillet 2017, une locataire ne payait plus ses loyers. Face à ces loyers impayés, la SCI bailleresse demande une saisie conservatoire de biens meubles au domicile de la locataire. Un huissier de justice a procédé à cette saisie conservatoire. Quelques jours plus tard, la locataire avait quitté le logement en prenant avec elle le reste de ses affaires.
Face à cette situation, bailleur comme huissier ont en conclu que la locataire avait abandonné le logement. De ce fait, l’huissier s’est rendu sur place pour dresser un procès-verbal de reprise du logement et a fait changer les serrures.
Cependant, par la suite la locataire a assigné en justice cet huissier de justice en réparation de son préjudice. Elle reproche à l’huissier d’avoir dressé ce PV sans procédure de mise en demeure de justifier qu’elle occupait ou non encore ce logement et sans décision judiciaire constatant la résiliation du bail.
Qu’est-ce qu’une reprise illicite d’un logement abandonné ?
On entend souvent parler des reprises illicites de logements par des méthodes plus ou moins incitatives et initiées en dehors de toute procédure judiciaire. Dans ce cas, les logements ne sont pas forcément abandonnés, mais plutôt occupés par des locataires qui ne paient plus le loyer ou par des squatteurs.
Un certain flou juridique pouvait subsister lorsqu’il s’agissait de reprendre la jouissance d’un logement abandonné par le locataire.
Si l’on reprend les faits dans l’arrêt de la Cour de cassation de juillet 2017, l’huissier de justice a dressé un PV de reprise du logement pour le compte du bailleur, sans avoir préalablement mis en demeure la locataire de justifier qu’elle occupait bien encore les lieux. Cette mise en demeure préalable est pourtant exigée par l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989, pour ensuite faire constater par décision de justice la résiliation du bail.
Dans ce cas, la Cour de cassation rappelle que « l’expulsion illégale par voie de fait constitutive d’une violation de domicile cause nécessairement un préjudice qui doit être réparé ». Avec cette décision, la Cour de cassation engage par la même occasion la responsabilité de l’huissier de justice qui a procédé à cette reprise illégale de logement abandonné et de celle du bailleur s’il s’agit d’un professionnel.
Quelles en sont les conséquences ?
Dans les faits exposés dans cet arrêt, la locataire demande réparation de son préjudice. L’huissier de justice cherche à se défendre en arguant que la locataire en question n’a subi aucun préjudice, vu que cette dernière s’est relogée dans une autre commune et y a scolarisé ses enfants.
Cependant, pour la Cour de cassation, la seule constatation d’une reprise illicite d’un logement abandonné suffit à ouvrir le droit à réparation pour le locataire concerné.
Par conséquent, l’huissier et le bailleur peuvent voir leur responsabilité engagée face à cette reprise illicite, avec une possible condamnation à payer des dommages et intérêts au locataire ayant déserté le logement.
Comment procéder à une reprise d’un logement en toute légalité ?
En tant que bailleur, même si vous êtes dans votre bon droit de reprendre la jouissance de votre logement loué suite à une situation de loyers impayés ou à un abandon dudit logement par le locataire, vous devez respecter la procédure judiciaire exigée pour cette démarche.
Concernant le cas d’un logement abandonné, il est nécessaire d’envoyer une mise en demeure au locataire absent lui incombant de confirmer qu’il occupe encore les lieux dans un délai d’un mois.
Si le locataire ne confirme pas qu’il occupe encore les lieux dans ce délai d’un mois, le bailleur peut faire appel à un huissier de justice pour faire constater l’état d’abandon du logement.
Une requête pourra ensuite être déposée auprès du juge des contentieux de la protection compétent pour faire constater la résiliation du bail.
En possession de cette décision de justice, un bailleur peut ensuite reprendre son logement et faire changer les serrures.
Pour éviter de devoir verser des dommages et intérêts à un ancien locataire ayant déserté votre logement loué, faites appel à un huissier de justice qui pourra vous accompagner à chaque étape de cette procédure judiciaire.
L’étude CERTEA huissiers de justice associés est compétente sur Paris et sur toute l’île de France pour des reprises de logements abandonnés.
