Comment faire libérer son bien de façon légale ?
Une procédure complexe
Procédure aux multiples spécificités, l’expulsion est la seule mesure d’exécution qui permet de libérer de force un local de ses occupants défaillants. Eu égard à son caractère éminemment social, elle a la particularité de concilier à la fois le droit fondamental de la propriété, le respect de la dignité humaine et la protection du domicile.
Un certain souci d’humanité a ainsi conduit le législateur à prévoir un enchaînement précis de nombreux actes et formalités, en imposant dans des délais stricts une information continue de différents services et organismes publics. C’est bien ce schéma lourd et complexe qui entretient sa réputation de procédure longue et technique, seule à même de protéger de façon équilibrée chacune des parties concernées.
Le lancement de la procédure
La clause résolutoire :
Qu’il s’agisse d’un bail commercial ou d’un bail d’habitation, la première étape consiste généralement à rechercher la mise en œuvre d’une clause résolutoire. Faisant souvent l’objet d’une rédaction type, cette clause trouve à s’appliquer dans certaines circonstances particulières : non-paiement des loyers et charges, défaut d’assurance locative, inexploitation d’un local commercial, modification sans autorisation de l’activité…
Cette clause est actionnée par la signification d’un commandement visant la clause résolutoire par acte d’huissier de justice.
Le délai laissé au locataire pour régulariser sa situation dépend notamment de la nature du bail et de son obligation. Par exemple, en cas d’impayés de loyers et charges, le locataire dispose de 2 mois pour un bail d’habitation et de 1 mois pour un bail commercial.
Le congé :
Une procédure de résiliation de bail peut également être initiée par la délivrance d’un congé.
Conscient des répercussions humaines et économiques que peut engendrer un tel acte, le législateur en a toutefois encadré de façon particulièrement sévère les conditions de mise en œuvre.
En matière commerciale et plus encore en matière d’habitation, la fin du bail par voie de congé est soumise à des impératifs extrêmement précis concernant les motifs de résiliation, les délais de préavis, la forme de la notification et le contenu du congé.
Maîtrisant les spécificités et la rigueur de ce formalisme, l’huissier de justice reste votre interlocuteur privilégié pour garantir la sécurité juridique de votre congé et de la procédure engagée (voir le dossier consacré au congé d’habitation).
L’obtention d’un titre exécutoire
L’assignation :
En l’absence de clause résolutoire, la seule option qui s’offre au bailleur est d’assigner directement le locataire devant le juge compétent. Dans cette hypothèse, il conviendra ainsi de saisir la juridiction au fond, le dossier nécessitant un examen approfondi par le magistrat.
Il n’en va pas de même en cas de commandement visant la clause résolutoire ou de congé régulièrement notifié ; le bailleur bénéficie en effet de la possibilité de saisir le juge en référé, ce qui permet de raccourcir considérablement les délais de traitement judiciaires.
A nouveau, l’huissier de justice s’avère être le partenaire idéal puisqu’il peut rédiger et signifier cette assignation dans les formes et délais requis.
L’information des tiers :
Quelle que soit la nature du bail concerné, les textes obligent le poursuivant à informer les différents tiers intéressés à la procédure en leur remettant parfois copie des actes délivrés (commandement de payer, assignation…).
En fonction de la nature commerciale ou d’habitation du bail, il peut notamment s’agir du représentant de l’Etat (Préfecture), d’organismes spéciaux (CCAPEX), de garants (caution) ou encore de créanciers inscrits sur le fonds.
Prudence et rigueur sont de mise car ces formalités conditionnent bien souvent la recevabilité de la demande.
Les délais de paiement :
Lors de l’audience, la partie regardée comme plus fragile, à savoir le locataire, continue de bénéficier de la protection du législateur. Ce dernier a effectivement prévu la possibilité pour le magistrat d’accorder, et même d’office, des délais de paiement au débiteur pour apurer son arriéré locatif.
Non seulement les effets de la clause résolutoire s’en trouvent régulièrement suspendus, mais en plus ce moratoire peut atteindre 3 ans dans le cadre d’un bail d’habitation.
L’exécution du titre ordonnant l’expulsion
Le titre exécutoire :
Une autre spécificité de la procédure d’expulsion réside dans la nature du titre exécutoire sur lequel elle peut se fonder. En effet, le Code des procédures civiles d’exécution n’autorise la poursuite de cette procédure qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire. Rappelons par ailleurs que le jugement d’adjudication dans le cadre d’une saisie immobilière constitue un titre d’expulsion à l’encontre du saisi.
Conformément aux prescriptions légales, ce titre doit pour être exécuté avoir préalablement été signifié à la partie adverse.
La mise en place de la procédure :
A ce stade débute la procédure d’expulsion à proprement parler, initiée par la délivrance au débiteur d’un commandement de quitter les lieux. Si aucun délai n’est imposé en matière commerciale, le local affecté à l’habitation principale offre à l’occupant un nouveau répit de deux mois (délai qui peut toutefois être réduit ou supprimé par le juge, et qui ne s’applique pas au conjoint violent).
L’huissier de Justice en charge du dossier procèdera ensuite à une tentative d’expulsion, acte issu de la pratique visant notamment à recueillir les informations utiles quant aux conditions d’occupation du local.
Enfin, l’information de la préfecture sera assurée par l’huissier aux fins d’assurer le signalement aux organismes concernés (CCAPEX) et de solliciter le concours de la force publique en vue de l’expulsion.
L’expulsion :
Le jour de l’expulsion, l’huissier de justice intervenant dresse un procès-verbal d’expulsion remis ou signifié à l’occupant, décrivant les opérations et contenant notamment l’inventaire des éventuels meubles laissés sur place.
Le débiteur dispose ensuite d’un délai de deux mois pour les retirer, à défaut de quoi ils seront vendus aux enchères publiques ou réputés abandonnés selon qu’ils paraissent ou non avoir une valeur marchande.
Bien évidemment, l’expulsion ne peut être effectuée durant la trêve hivernale, période qui s’étire du 1er novembre au 31 mars et qui s’applique aux locaux d’habitation ou à usage professionnel.
Le cas du logement abandonné
Conscient de la lourdeur de la procédure d’expulsion, le législateur a prévu une voie simplifiée dans le cas où le locataire est soupçonné d’avoir abandonné son logement au regard d’indices concrets (boîte aux lettres pleine, courrier NPAI, témoignage du voisinage…).
Une mise en demeure est en premier lieu signifiée par acte d’huissier de justice, impartissant à l’occupant un délai d’un mois pour justifier de l’occupation des lieux.
Passé ce délai et sans réponse du locataire, l’huissier de justice peut procéder à l’ouverture forcée du logement pour en constater l’état d’abandon.
Le procès-verbal de constat ainsi dressé appuiera la requête du bailleur tendant à voir prononcer la résiliation du bail et la reprise des locaux abandonnés.
L’expertise de votre Huissier de Justice
Disposant d’un monopole en matière d’exécution forcée, l’huissier de Justice est le seul professionnel habilité à poursuivre une procédure d’expulsion.
Sa qualité d’officier ministériel, exerçant à la croisée des intérêts du bailleur et du locataire, garantit à chacune des parties le strict respect des conditions de fond et de forme imposées par les textes.
La procédure d’expulsion s’avère particulièrement complexe, jalonnée d’actes, formalités, délais et obstacles dont l’huissier de justice maîtrise toutes les étapes.
Il vous est ainsi possible de confier intégralement votre dossier à un huissier de justice, dès le premier impayé de loyer. Ce dernier vous conseillera et vous orientera précisément afin d’optimiser les solutions propres à votre situation.
Si vous rencontrez la moindre difficulté avec votre locataire, prenez contact avec l’étude CERTEA pour engager sans délai les démarches utiles ou nécessaires.
