Logement indécent : définition, recours et conseils
Avec le vieillissement du parc immobilier en France, un grand nombre de logements sont considérés aujourd’hui comme indécents. Impropres à la location, certains de ces logements sont néanmoins loués malgré tout. Mais louer un logement indécent n’est pas sans risque pour un bailleur. En effet, plusieurs textes juridiques viennent sanctionner toute location de logements indécents.
Dans les faits, le principal problème est de savoir sur quels critères se baser pour qualifier un logement d’indécent. Le terme d’indécence laisse sous-entendre qu’il s’agit d’un état de vétusté allant bien au-delà d’un simple manque de confort…
Qu’est-ce qu’un logement indécent ?
Chaque personne peut avoir son opinion sur le degré d’indécence d’un logement. Pour mettre fin à toute interprétation subjective, la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 6 que « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.».
Par conséquent, à la lecture de cet article de loi, un logement est considéré comme indécent si :
• il met en péril la sécurité physique ou la santé du locataire (ex. : un balcon d’un appartement qui menace de s’effondrer, la présence de moisissures récurrentes due à une mauvaise aération du logement…) ;
• il est infesté d’une espèce nuisible ou de parasites (ex. : des termites, des cafards, des rats…) ;
• il présente de très mauvaises performances énergétiques et est considéré comme une « passoire thermique » (ex. : de vieilles fenêtres simple vitrage laissant passer les courants d’air) ;
• il ne présente pas une superficie au sol ou un volume total minimum exigé par la loi (9 m² au sol ou 20 m³) ;
• il ne comporte pas les équipements minimums exigés pour le confort du locataire (ex. : un chauffe-eau fonctionnel, un coin cuisine avec évier, un système de chauffage fonctionnel…).
Un seul de ces critères peut suffire à qualifier un logement d’indécent. Par conséquent, il est essentiel pour tout bailleur de faire le point sur l’état général d’un logement avant de le proposer à la location.
Une fois loué, le bailleur reste responsable du bon état du logement.
Quelles sont les obligations pour le bailleur ?
Les obligations du bailleur concernant l’état du logement loué sont également énumérées dans ce même article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Cet article prévoit ainsi que « Le bailleur est obligé : de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; (…) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;(…). ».
Par conséquent, tout bailleur doit veiller à respecter les critères de décence d’un logement avant de mettre son bien en location. Si le logement devient indécent au cours d’une location, le bailleur devra également faire procéder aux travaux nécessaires pour le rendre décent.
Quels sont les recours pour le locataire ?
Les litiges peuvent être nombreux entre les locataires et les bailleurs lorsqu’il s’agit de l’état d’indécence d’un logement. Le locataire est invité en premier lieu à avertir le bailleur de l’état d’indécence du logement et de lui demander de faire procéder rapidement aux travaux nécessaires.
La saisie de la Commission départementale de conciliation peut également aider en cas de litige, afin de trouver un accord à l’amiable satisfaisant les critères de décence d’un logement prévus par la loi.
Si la situation reste au point mort, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection pour faire valoir ses droits.
En parallèle d’une procédure judiciaire, le locataire est également invité à informer la caisse d’allocations familiales (la CAF) ou la mutualité sociale agricole (MSA) de cette situation. Dans ce cas, ces organismes peuvent procéder à une conservation du montant de l’allocation de logement (AL) pendant une durée de 18 mois maximum au lieu de la verser directement au bailleur.
Comment prouver qu’un logement est indécent ?
Les dires d’un locataire ne suffisent pas pour prouver devant un juge que le logement qu’il loue est indécent.
Pour avoir en votre possession une preuve irréfutable jusqu’à preuve du contraire que votre logement loué est indécent, faites faire un constat d’huissier.
Un huissier de justice pourra se déplacer à votre logement pour dresser un procès-verbal de constat dans lequel il procédera à une description objective de l’état de votre logement. Ce dernier pourra également réaliser plusieurs photographies (ex. : photographies d’une installation électrique non conforme, d’un mur moisi…) venant appuyer la description écrite de votre logement.
Avec un constat d’huissier en votre possession, vous pourrez faire valoir vos droits devant le juge des contentieux de la protection, afin de contraindre le bailleur à procéder aux travaux de mise en conformité de votre logement.
L’étude CERTEA huissiers de justice associés est compétente pour réaliser des constats d’huissier de logements indécents sur Paris et dans toute l’île de France. N’hésitez pas à nous contacter.
