Logement indécent : un motif valable pour ne plus payer le loyer ?
Le caractère indécent d’un logement peut provenir de plusieurs causes : absence d’isolation, infiltration d’eau, installation électrique non conforme et dangereuse... Dans le cadre d’un bail d’habitation, les conflits entre locataires et bailleurs se multiplient. En effet, certains bailleurs n’agissent pas aussi rapidement que le souhaiteraient les locataires pour mettre en conformité leur logement, que ce soit par mauvaise foi ou tout simplement par manque de moyens. Se pose dès lors la question pour beaucoup du paiement du loyer dans tels cas. En d’autres termes : est-ce qu’un locataire est fondé à ne plus payer le loyer lorsque son logement loué est considéré comme indécent ? S’agit-il d’un motif légitime ?
En soi, la jurisprudence actuelle tend à répondre par la positive, mais pas à n’importe quelles conditions. En effet, la procédure est encadrée sur ce point, comme le rappelle la Cour de cassation dans cet arrêt du 28 novembre 2024.
Un logement jugé indécent par le pôle de lutte contre l’habitat indigne
En l’espèce, les locataires louent un logement qu’ils jugent indécent et inhabitable. En effet, certains désordres ont été constatés dans les lieux, tels que :
- une installation électrique inachevée avec un risque d’électrocution avéré ;
- un extracteur d’air hors service entraînant l’apparition de moisissures ;
- des infiltrations d’eau ;
- des sols sans revêtements entraînant une différence de niveau avec un risque de chute.
L’état du logement et son caractère indécent ont été constatés par le pôle de lutte contre l’habitat indigne du Var. De ce fait, les locataires ont décidé unilatéralement de ne plus payer leur loyer. Face à cette situation, les bailleurs ont délivré un commandement de payer. Les locataires refusant de payer le loyer malgré ce commandement, les bailleurs invoquent devant le juge l’application de la clause résolutoire du contrat de bail.
L’affaire est portée devant la Cour d’appel qui confirme l’application de la clause résolutoire ainsi que la résiliation du bail. De même, la Cour d’appel condamne les locataires a payé un arriéré locatif ainsi qu’une indemnité d’occupation aux bailleurs jusqu’à ce qu’ils libèrent les lieux.
Des locataires qui invoquent une exception d’inexécution
Les locataires se pourvoient en cassation sur le fondement d’une exception d’inexécution justifiant la suspension du paiement du loyer. En effet, ces derniers font grief à l’arrêt de la Cour d’appel de rejeter leur demande de reconnaissance d’une exception d’inexécution de leurs obligations face à un logement indécent ainsi que leur demande de restitution des loyers payés.
Pour ces derniers, le simple fait d’avoir fait constater le caractère indécent de leur logement par le pôle de lutte contre l’habitat indigne suffit à attester de la légitimité de leur demande.
Le caractère indécent du logement insuffisant pour délivrer les locataires de leurs obligations
La Cour de cassation se montre prudente ici contre tout abus de suspension de paiement de loyer sur la simple décision des locataires. En effet, la Cour de cassation confirme ici l’arrêt rendu par la Cour d’appel en considérant que les locataires n’ont pas pu démontrer le caractère inhabitable du logement.
La haute juridiction opère donc une distinction nette entre l’indécence et l’inhabitabilité d’un logement. La Cour de cassation retient que le pôle de lutte contre l’habitat indigne a jugé le logement indécent, mais n’en déduit pas l’inhabitabilité. Une installation électrique non conforme, des problèmes d’étanchéité et d’isolation ne suffisent pas ici à libérer les locataires de leur devoir de payer le loyer sans passer préalablement par une procédure judiciaire.
Au-delà du caractère habitable ou inhabitable d’un logement, la Cour de cassation vient également sanctionner le fait que les locataires aient décidé unilatéralement de suspendre le paiement du loyer sans en faire préalablement la demande devant un juge. La Cour rappelle ainsi que la suspension du paiement des loyers est encadrée par la loi, et ne peut provenir d’une décision unilatérale des locataires.
L’absence de preuve du caractère inhabitable du logement
L’absence de preuve du caractère inhabitable du logement dans cet arrêt soulève une autre question : quel mode de preuve apporter devant un juge pour prouver qu’un logement est indécent et inhabitable ?
En l’occurrence, le fait qu’un pôle de lutte contre l’habitat indigne considère le logement indécent n’est pas suffisant. Dans ce cas, la procédure à privilégier est l’intervention d’un commissaire de justice – officier public et ministériel. Un constat de commissaire de justice permet de prouver l’indécence d’un logement, avec un procès-verbal accompagné de photographies. Par conséquent, ce mode de preuve est irréfutable jusqu’à preuve du contraire devant un juge. Des locataires estimant que leur logement est indécent peuvent ainsi faire réaliser un constat de commissaire de justice afin d’apporter un élément de preuve incontestable devant un juge pour demander une suspension de paiement du loyer jusqu’à la remise en état du logement.
