Peut-on modifier un bail commercial lors de son renouvellement ?
Le droit applicable aux baux commerciaux permet une protection certaine des locataires dont leur activité professionnelle est en grande partie tributaire de la jouissance des locaux professionnels. Mais jusqu’où s’étend cette protection ? Les bailleurs sont-ils libres de changer les termes du contrat au moment de proposer une offre de renouvellement ?
La Cour de cassation a dernièrement eu l’occasion de se prononcer sur ce sujet (3e ch civ, 11 janvier 2024, pourvoi n° 22-20.872) et sa réponse est sans appel…
Bail commercial et indemnité d’éviction : que dit la loi ?
Les règles applicables en ce qui concerne les baux commerciaux sont — sur plusieurs aspects — plus strictes pour les bailleurs.
En effet, en cas de non-renouvellement d’un bail commercial, le locataire perd son local professionnel et possiblement une partie de sa clientèle. Par conséquent, les juges se montrent vigilants à toute éviction injustifiée d’un preneur. Afin de compenser une possible perte de clientèle, tout bailleur souhaitant ne pas renouveler le contrat de bail doit verser une indemnité d’éviction au locataire.
Le paiement de cette indemnité d’éviction est prévu à l’article L145-14 du Code de commerce. Cet article est clair concernant cette obligation du bailleur : « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. »
Or — en l’espèce — les locataires demandent le paiement d’une indemnité d’éviction au bailleur sur le motif que la proposition de renouvellement du bail commercial inclut des changements concernant les clauses et les conditions inscrites sur ledit contrat de bail.
Clauses et conditions modifiées : peut-on parler de renouvellement d’un contrat de bail commercial ?
La Cour de cassation est amenée à se positionner sur le possible paiement d’une indemnité d’éviction en la présence d’une proposition de renouvellement du bail commercial. Cette question incite à une interprétation s’éloignant des dispositions législatives.
En effet, la décision rendue par la cour d’appel de Bordeaux laisse planer une certaine incertitude concernant la qualification d’une offre de renouvellement d’un bail commercial. Cette incertitude fait suite à la constatation d’un certain nombre de changements sur les clauses et les conditions du contrat de bail proposé dans l’offre de renouvellement.
Ainsi, la Cour d’appel elle-même reconnaît dans ses motivations que des modifications concernant la contenance des lieux loués et les obligations du preneur ne permettent pas de qualifier en l’espèce un congé avec une offre de renouvellement du bail. Cependant, la Cour d’appel ne considère pas non plus qu’il s’agisse d’un congé sans offre de renouvellement pouvant entraîner le paiement d’une indemnité d’éviction, car les locataires n’ont pas été contraints dans leur départ.
Face à la décision de la Cour d’appel de Bordeaux, les locataires prennent la décision de se pourvoir en cassation. Ces derniers s’estiment en effet lésés par cette offre de renouvellement contenant un certain nombre de modifications et perdant ainsi tout son intérêt pour les locataires.
Une offre de renouvellement invalidée en la présence de modifications sur le contrat de bail commercial
Afin d’éluder le paiement d’une indemnité d’éviction, les bailleurs peuvent être tentés d’apporter un certain nombre de modifications dans le contrat renouvelé. Ces derniers peuvent ainsi faire évoluer le contrat selon leurs nouvelles attentes et possiblement décourager l’actuel locataire de renouveler le bail.
Dans cet arrêt, la Cour de cassation adopte une position sans équivoque concernant la validité d’une offre de renouvellement comprenant des modifications importantes du contrat de bail. La Haute juridiction considère en effet que : « Il s’en déduit qu’un congé avec une offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction. »
Ainsi, un congé avec une offre de renouvellement comprenant plusieurs modifications par rapport au contrat de bail initial est considéré comme un congé sans offre de renouvellement. Le renouvellement s’entend ici de manière stricte, c’est-à-dire dans les mêmes conditions, exception faite concernant la fixation du prix du loyer.
Par conséquent, cet arrêt vient ici poser des limites claires quant à la volonté des bailleurs de modifier le contrat de bail lors d’une offre de renouvellement. La modification des clauses du contrat s’apprécie ici comme un refus de renouvellement pouvant ainsi amener le paiement d’une indemnité d’éviction.
Hormis la fixation du prix de loyer, les bailleurs sont donc invités à soumettre une offre de renouvellement dans les termes du bail expiré. Dans le cas contraire, ces derniers s’exposent à une requalification de leur congé avec offre de renouvellement en congé avec refus de renouvellement, ouvrant droit à une indemnité d’éviction au bénéfice des locataires.
