Peut-on demander l’interdiction de locations saisonnières en cas de nuisances ?
Face à la multiplication des locations saisonnières, le risque de nuisances est multiplié, notamment avec des locataires pour de courtes durées. Certains locataires louant un logement pour seulement quelques jours peuvent se laisser aller à quelques excès, en causant des préjudices aux autres résidents.
La cour d’appel de Paris dans un arrêt du 11 février 2022 (CA Paris, Pôle 1, chambre 8, RG n° 21/10676) a statué sur ce point, sur des faits de nuisances répétées lors de locations saisonnières.
Location saisonnière : ce que dit la loi
Plusieurs grandes villes touristiques ont pu constater en seulement quelques années l’augmentation exponentielle des locations saisonnières, notamment avec le développement de plateformes de location telle que Airbnb. Pour limiter le nombre de logements réservés aux locations de courte durée et ainsi éviter une pénurie de logements pour les locaux, les pouvoirs publics ont progressivement pris plusieurs dispositions. La plus connue d’entre elles est l’obligation de ne pas louer pendant plus de 120 jours par an sa résidence principale.
De plus, tout propriétaire qui souhaite proposer des locations de courte durée doit déclarer ce changement d’usage à la mairie du lieu d’implantation dudit logement.
Concernant les droits et les obligations des locataires de courte durée, ces derniers sont sensiblement semblables à ceux des locataires louant un logement à l’année. Ainsi, que ce soit pour les vacances ou pour y habiter à l’année, un locataire doit garantir à son bailleur un usage paisible des lieux loués. En d’autres termes, un locataire doit veiller à ne pas causer de nuisances pouvant incommoder les voisins.
Or, il n’est pas rare de constater de nombreux débordements lors des périodes estivales, avec des locataires qui multiplient les festivités et les comportements irrespectueux envers les voisins.
La responsabilité du bailleur en cas de nuisances répétées
Un locataire qui cause des troubles de voisinage reste le principal responsable de ses actes. Cependant, lorsque le bailleur a connaissance de ces nuisances, ce dernier doit engager les démarches nécessaires pour faire cesser ces troubles (ex. : envoyer une lettre de mise en demeure de cesser les nuisances à son locataire).
Dans le cas contraire, la responsabilité du bailleur peut également être recherchée si ce dernier a délibérément préféré ne pas tenir compte des plaintes qui lui ont été adressées à propos de son locataire.
Les possibles recours des voisins victimes de nuisances
Dans cet arrêt, les faits dénoncés par les voisins sont particulièrement graves. Au-delà des tapages nocturnes classiques lors de fêtes estivales dans les logements loués, les voisins dénoncent également :
• des insultes répétées ;
• des locataires qui fument et qui se droguent dans les parties communes ;
• la présence d’urine dans le local à poubelle ;
• des déchets jetés dans la cour ;
• l’étalage de sous-vêtements sur les balcons, à la vue de tous ;
• la présence régulière de vomissements dans les parties communes ;
• etc.
Les résidents ainsi que la gardienne de cette résidence sont exaspérés par ces comportements irrespectueux.
Dans les faits, ces logements proposés sur les sites Airbnb, Hotels.com et Booking.com appartiennent à deux sociétés. Pour faire cesser ces troubles, le syndicat de copropriétaires a fait assigner ces 2 sociétés devant le juge des référés, en demandant la cessation de ces activités de location.
Le tribunal a accueilli favorablement la demande du syndicat de copropriétaires. Ce dernier a considéré que les faits reprochés constituaient une violation du règlement de copropriété et a ordonné une cessation de l’activité de location pendant une durée de 16 mois.
Les 2 sociétés condamnées ont fait appel. La cour d’appel de Paris par un arrêt du 11 février 2022 est venue confirmer le premier jugement. Cependant, cette dernière a réformé la sanction, en l’estimant disproportionnée par rapport aux faits dénoncés. La cour d’appel a alors ordonné aux 2 sociétés de location saisonnière de « faire cesser l’ensemble des troubles et nuisances sonores, le tout sous astreinte de 1 500 euros par jour, par lot, et par infraction constatée par voie d’huissier ou par les services de police ».
Cet arrêt vient donc confirmer que les propriétaires exploitants de logements réservés aux locations saisonnières peuvent voir leur responsabilité engagée et être condamnés le cas échéant si ces derniers ne peuvent pas garantir une jouissance paisible des locaux, dans le respect des autres résidents.
Le constat d’huissier : un mode de preuve irréfutable devant le juge
Toute personne qui est victime de nuisances provenant de locations saisonnières doit pouvoir apporter la preuve de ces nuisances. En effet, si le bailleur reste inactif face aux plaintes, les personnes victimes de nuisances pourront assigner en justice le bailleur. Cependant, pour faire valoir le bien-fondé de leur demande, ces dernières devront apporter des éléments de preuve attestant de la véracité des faits.
Le constat d’huissier permet de décrire, de localiser et de dater un fait. Il est réalisé par un huissier de justice qui agit en tant qu’officier ministériel. La description faite d’une situation est objective et impartiale. Un constat d’huissier pour nuisances de voisinage représente ainsi un élément de preuve irréfutable jusqu’à preuve du contraire. Par exemple, un voisin subissant un tapage nocturne provenant d’un logement loué à des vacanciers peut demander à un huissier de justice de réaliser un constat d’huissier 24 h/24 et 7 j/7. Plusieurs constats d’huissier peuvent être réalisés afin d’attester de la régularité et de la gravité des nuisances.
L’étude CERTEA est compétente pour la réalisation de constat d’huissier pour nuisances de voisinage.
