Quelles sont les obligations d’un colocataire ayant donné congé ?
Les obligations d’un colocataire ayant donné congé et ayant déménagé du logement loué ne s’arrêtent pas à la date de fin de son bail. En effet, une solidarité avec son ancien colocataire peut substituer selon si un nouveau colocataire est venu emménager dans les lieux ou non. Face à des loyers impayés ou à des dégradations dans le logement entraînant des travaux de réparation, un bailleur peut ainsi demander à l’ancien colocataire de payer une partie de ces frais.
Cependant, cette solidarité est limitée dans le temps. L’arrêt de la 3e chambre civile de la Cour de cassation rendu le 8 avril 2021 rappelle les limites de cette solidarité entre colocataires.
Face aux loyers impayés
En l’espèce dans l’arrêt de la Cour de cassation susmentionné, un bailleur fait face à des loyers impayés ainsi qu’à un logement dégradé nécessitant des travaux de rénovation. À la date de signature du bail, ce sont deux copreneurs solidaires du bail qui louent cette maison d’habitation.
L’un des colocataires a donné congé au bailleur avec une date d’effet fixée au 29 avril 2015. Le deuxième colocataire a quant à lui mis fin au bail le 4 janvier 2016, avec un état des lieux de sortie.
Le bailleur a par la suite assigné les deux colocataires en paiement d’un arriéré de loyers et charges ainsi que de réparations locatives.
L’affaire est portée devant la Cour d’appel de Montpellier, qui statue en faveur du bailleur.
Le colocataire ayant quitté le logement dès avril 2015 se pourvoit en cassation, estimant que le bailleur ne peut plus invoquer la solidarité des colocataires en janvier 2016, soit plus de 8 mois après son départ de ce logement.
La Cour de cassation rappelle également dans cet arrêt que le dépôt de garantie versé par les colocataires peut avoir vocation à payer les loyers impayés. De ce fait, le bailleur n’est pas fondé à demander à l’ancien colocataire de payer une partie de l’arriéré de loyers et charges, ce dernier pouvant déduire cette somme qui lui est due du dépôt de garantie versé par les colocataires.
Face à des dégradations du logement
En l’espèce, le bailleur a pu constater des dégradations nécessitant des réparations dans le logement lors de l’état des lieux de sortie. Cet état des lieux de sortie a eu lieu le 4 janvier 2016. Pour rappel, le colocataire qui s’est pourvu en cassation a donné congé de son bail, avec une date d’effet fixée le 29 avril 2015.
Le bailleur n’a pas pu apporter un élément de preuve attestant que le premier colocataire ayant quitté les lieux est également à l’origine de ces dégradations.
De plus, l’article 8-1 en son alinéa 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dispose que : « La solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. À défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé. ».
En l’espèce, l’arrêt ne mentionne pas l’existence d’un nouveau colocataire dans le logement loué. Par conséquent, la solidarité du premier colocataire ayant quitté les lieux court pendant 6 mois maximum après la date d’effet de fin de son bail. Dans cette affaire, le bailleur souhaite faire appliquer cette solidarité du colocataire pourvu en cassation plus de 8 mois après son départ du logement loué.
De ce fait, la Cour de cassation a estimé que le bailleur n’était plus fondé à réclamer une quelconque somme d’argent au titre de réparations locatives au premier colocataire ayant quitté les lieux.
Pas de solidarité sans preuve de la date des dégradations
Dans cet arrêt, le bailleur n’a pas pu prouver que les dégradations occasionnées dans son logement loué sont survenues avant la fin de la période de solidarité entre les colocataires. De ce fait, le bailleur n’a pas pu réclamer une participation financière auprès du premier colocataire ayant quitté les lieux. En soi, rien n’indique que ce colocataire ne soit pas également responsable de ces dégradations.
Le bailleur perd donc une garantie supplémentaire de la prise en charge des réparations locatives par ses locataires. Ce dernier ne peut réclamer le remboursement de ces frais de remise en état qu’auprès d’un seul colocataire, présentant visiblement une situation financière fragile au vu de la constatation des loyers impayés.
Afin d’éviter une telle situation par manque de preuve, un bailleur peut faire réaliser un constat des dégradations occasionnées dans le logement qu’il loue dès qu’il en a connaissance, par un commissaire de justice. Un tel constat représente un mode de preuve irréfutable jusqu’à preuve du contraire. Ce constat est daté. Ainsi, si des dégradations ont lieu durant la période de solidarité entre les colocataires, le bailleur pourra aisément apporter un élément de preuve justifiant le paiement des frais de remise en état par les deux colocataires.
