Comment procéder au recouvrement
des charges de copropriété ?
Le rôle essentiel des charges de copropriété
Les copropriétés constituant à n’en point douter de véritables collectivités, ce sont les copropriétaires qui doivent en assumer le coût de fonctionnement souvent élevé. Réparties entre eux à hauteur de leur quote-part respective, les charges concernent tout à la fois les services collectifs que les équipements communs : chauffage, ascenseur, nettoyage, éclairage, enlèvement des ordures ménagères, gardiennage, syndic, ravalement de façade, fonds de travaux etc…
Qu’elles soient dites courantes ou exceptionnelles, les charges de copropriété sont définies au budget prévisionnel voté par assemblée générale et sont appelées à échéance trimestrielle.
Ces frais visant à garantir la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, un retard ou pire un défaut de paiement peut donc s’avérer particulièrement dommageable pour la copropriété.
En conséquence, le législateur a prévu un certain nombre de mesures protectrices pour faire face à ces défections, offrant au syndicat des copropriétaires un arsenal juridique non négligeable souvent mis en œuvre en partenariat étroit avec l’huissier de justice
Une hypothèque légale spéciale
L’article 19 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose de façon large que « Les créances de toute nature du syndicat à l'encontre de chaque copropriétaire sont, qu'il s'agisse de provision ou de paiement définitif, garanties par une hypothèque légale sur son lot. »
Depuis l’ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021, entrée en vigueur le 1er janvier 2022, le mécanisme de l’hypothèque légale remplace purement et simplement le privilège spécial immobilier qui était jusqu’alors conféré au syndicat des copropriétaires, ce qui n’a pas manqué de susciter de vives inquiétudes en première lecture !
Pour autant, cette hypothèque légale spéciale demeure extrêmement forte et avantageuse.
En premier lieu, il faut souligner qu’elle s’applique à toutes les créances portant sur l’année courante et jusqu’aux quatre dernières années échues. Elle couvre ainsi une période relativement importante.
Par ailleurs, et c’est un point fondamental, cette hypothèque légale est dispensée d’inscription au fichier immobilier. Rappelons que c’est normalement l’inscription elle-même qui donne son rang à la sûreté par rapport aux autres.
Mieux encore, l’article 2418 du Code civil l’érige en sorte de "super hypothèque" en lui donnant priorité sur toutes les autres hypothèques pour l’année courante et les deux dernières années échues. Pour les deux années antérieures, elle vient en concours avec l’hypothèque du vendeur et celle du prêteur de deniers, ce qui reste remarquable.
Opposition au paiement du prix de vente
Lors de la vente d’un lot de copropriété, il doit être remis au notaire un certificat du syndic attestant que le copropriétaire vendeur est bien à jour de ses obligations. En l’absence d’un tel document, le notaire est tenu d’informer sous 15 jours le syndic de la vente, par LRAR. La réception de cet avis ouvre alors au syndic un délai de 15 jours pour former opposition au versement des fonds à l’ancien propriétaire.
Réalisée par un huissier de justice, cette opposition vaut mise en œuvre de l’hypothèque légale dont bénéficie le syndicat des copropriétaires. Il s’agit d’une arme redoutable et particulièrement efficace, puisque l’opposition régulièrement formée bloque tout simplement le paiement du vendeur tant que le syndicat ne recouvre pas les sommes qui lui sont dues.
Le contrôle, la rédaction et la signification de l’opposition par exploit d’huissier de justice donnent à cette action un cadre juridique rigoureux justifié par sa gravité et sa force incontestables.
Procédure judiciaire accélérée
En cas de retard ou de défaut de paiement de ses charges, le syndic doit adresser au copropriétaire défaillant une mise en demeure de payer. En pratique, il est recommandé de faire signifier par huissier de justice un commandement de payer les charges de copropriété, impartissant au propriétaire un délai de 30 jours pour régulariser sa situation.
Passé ce délai, les autres provisions non encore échues deviennent à leur tour immédiatement exigibles, en ce compris les cotisations obligatoires du fonds de travaux. En l’absence de solution amiable, qui reste évidemment la voie privilégiée, le Président du Tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble est alors saisi selon la procédure accélérée au fond, laquelle cumule les avantages d’une action au fond et ceux d’une action en référé.
Une fois le copropriétaire condamné au paiement de l’ensemble des sommes exigibles, la décision rendue constitue un titre exécutoire permettant à l’huissier de justice d’engager toutes mesures d’exécution forcée (saisie sur compte bancaire, saisie de loyers, saisie immobilière…).
L’huissier de justice allié de la copropriété
De la naissance de l’impayé à son recouvrement forcé, l’huissier de justice représente le partenaire incontournable du syndicat des copropriétaires.
Commandement de payer, recouvrement amiable, assignation, actes de procédure, exécution forcée… l’huissier accompagne la copropriété et peut gérer le dossier de A à Z.
Il convient cependant de noter qu’une créance d’un montant supérieur à 10.000€ impose aux parties de constituer avocat devant le juge saisi.
En parallèle des actions liées aux impayés, l’huissier de justice agit également dans la constitution des dossiers contentieux ou précontentieux, et plus particulièrement en matière de constats.
Tous types d’intervention sont alors possibles :
-Nuisances diverses (bruit, odeur, saleté…)
-Dégradations ou occupation de parties communes
-Exercice d’une activité non autorisée ou interdite…
Si vous souhaitez obtenir des renseignements ou engager une action à l’encontre d’un copropriétaire indélicat, prenez contact avec l’étude CERTEA pour faire le point sur votre situation et définir la stratégie la plus adaptée.
