Refus de renouvellement d'un bail commercial :
La Cour de Cassation réaffirme dans un nouvel arrêt le formalisme à respecter
Les baux commerciaux répondent à un certain nombre de dispositions législatives régissant les droits et devoirs du bailleur et du preneur. Pour prévenir tout litige entre le bailleur et le preneur, de nombreuses dispositions régissent également le formalisme à adopter concernant les écrits pour signifier le début et la date de fin du bail commercial.
Un nouvel arrêt de la Cour de cassation en date du 24 septembre 2020 permet de rappeler le formalisme à respecter concernant la signification d’un refus du bailleur suite à une demande de renouvellement d’un bail commercial.
Rappel du formalisme à respecter pour signifier
un refus suite à une demande de renouvellement d’un bail commercial
La demande de renouvellement d’un bail commercial par le preneur ainsi que le possible refus du renouvellement par le bailleur doivent tous deux répondre à un formalisme strict autant sur la forme que sur le fond.
Le formalisme à respecter est présenté au sein de l’article L.145 – 10 du code du commerce. Cet article dispose que la demande de renouvellement du bail commercial doit être effectuée dans les 6 mois précédant la date d’expiration du bail ou durant toute la période de sa reconduction.
Cette demande provenant du preneur doit être réalisée par acte extrajudiciaire, c’est-à-dire par exploit d’huissier. À noter que si la demande de renouvellement du bail commercial ne respecte pas ce formalisme, elle sera frappée de nullité.
Le bailleur a ensuite un délai de 3 mois pour faire connaître au preneur son possible refus de renouveler le bail commercial. L’article L.145 – 10 du code du commerce précise bien que ce refus doit revêtir les mêmes formes que la demande de renouvellement du bail commercial. Par conséquent, si un bailleur souhaite faire savoir au locataire son refus de renouveler le bail, il devra lui signifier par exploit d’huissier. Cette signification doit également présenter la possibilité au locataire de contester le refus de renouvellement du bail commercial ou de demander le versement d’une indemnité d’éviction à son profit en saisissant le tribunal dans les 2 ans qui suivent la date à laquelle lui a été signifié le refus de renouvellement.
Sans réponse de la part du bailleur, il est présumé que celui-ci ne s’oppose pas au renouvellement du bail commercial.
En outre, la signification du refus de renouvellement du bail commercial doit elle aussi respecter à la lettre le formalisme exigé sous peine de nullité.
La Cour de cassation confirme la nullité d’un refus uniquement verbal
de renouvellement d’un bail commercial
La Cour de cassation dans un arrêt du 24 septembre 2020 a rappelé le formalisme à respecter concernant aussi bien une demande de renouvellement d’un bail commercial que le refus opposé par le bailleur. En effet, en l’espèce le locataire a signifié par exploit d’huissier au bailleur sa volonté de vouloir renouveler le bail commercial. Par conséquent, concernant la demande en elle-même de renouvellement du bail commercial, la forme autant que le fond sont recevables à la lecture de l’article L.145 – 10 du code du commerce. Cette signification offre ainsi la possibilité au bailleur d’opposer son refus en le signifiant à son locataire par exploit d’huissier.
En l’espèce, le bailleur a bien fait savoir son refus de renouveler le bail commercial, mais uniquement de manière verbale auprès de l’huissier de justice venant lui signifier la demande de renouvellement du bail commercial provenant du locataire.
L’huissier de justice a fait mention de ce refus sur l’acte de signification de la demande de renouvellement du bail provenant du locataire. Cependant, le bailleur n’a pas fait signifier au locataire par acte extrajudiciaire son refus de renouveler le bail commercial. Dès lors, s’est posé la question de savoir si la seule mention du refus du renouvellement du bail commercial par le bailleur sur l’acte de signification de la demande de renouvellement permet de considérer ce refus comme valable aux yeux de la loi.
La réponse de la Cour de cassation ne s’est pas fait attendre et est sans appel. En effet, la Cour de cassation répond de manière explicite que « à défaut de figurer dans un acte notifié par le bailleur au preneur, une déclaration de refus de renouveler le bail, faite verbalement par le bailleur, en réponse à l’interpellation de l’huissier de justice lui signifiant une demande du preneur de renouvellement du bail, ne constitue pas un acte de refus de renouvellement prévu à l’article L. 145-10 du code de commerce (…) ».
Par conséquent, dans ce cas et dans toute autre situation semblable le refus de renouvellement d’un bail commercial uniquement verbal de la part du bailleur ne peut produire aucun effet sur le renouvellement du bail. Sans signification par exploit d’huissier de son refus de renouveler le bail commercial, le bailleur est réputé ne pas s’opposer à ce renouvellement. Ainsi, le renouvellement du bail commercial en l’espèce est réputé avoir été accepté par le bailleur.
Cet arrêt de la Cour de cassation rappelle donc toute la nécessité pour un bailleur de faire appel à un huissier de justice pour faire signifier par exploit d’huissier à son locataire son refus de renouveler le bail commercial. Sans cette signification par huissier de justice auprès de son locataire dans le délai imparti de 3 mois, le bailleur ne pourra pas refuser le renouvellement du bail commercial.
