Sous-location illicite : comment réagir ?
Avec le développement de plateformes de mise en relation pour des locations saisonnières de type Airbnb, les abus se sont multipliés concernant les sous-locations illicites. En effet, devant la tentation d’arrondir ses fins de mois, de nombreux locataires n’ont pas résisté à sous-louer leur logement à un prix largement supérieur au loyer qu’ils paient chaque mois.
Bien évidemment, de telles pratiques sont strictement encadrées par la loi et tout abus amène dorénavant l’application de sanctions de plus en plus sévères. Quoi qu’il en soit, il sera toujours nécessaire pour le propriétaire victime d’une sous-location illicite de son logement de prouver cet état de fait. Voici donc un rappel des règles en vigueur concernant les sous-locations saisonnières et les sanctions applicables en cas de sous-location illicite.
Que prévoit la loi pour les sous-locations saisonnières ?
En soi, il n’est pas interdit pour un locataire de sous-louer son logement à la nuit ou à la semaine pour une courte durée lorsque ce dernier s’absente de son logement pour partir en vacances par exemple. Cependant, ces sous-locations saisonnières sont strictement encadrées par la loi et nécessitent obligatoirement l’accord préalable du bailleur.
Par conséquent, un locataire qui souhaiterait sous-louer son logement devra :
1. demander préalablement l’accord de son bailleur ;
2. proposer un loyer pour la sous-location qui ne peut être supérieur au loyer qu’il paie à son bailleur ;
3. ne pas louer son logement plus de 120 jours par an, sauf pour des raisons exceptionnelles telles que des raisons professionnelles, un cas de force majeure ou pour des raisons de santé ;
4. vérifier que la commune où se situe son logement à louer n’a pas mis en place un service en ligne d’enregistrement des locations saisonnières, dans le cas contraire le locataire devra obligatoirement s’enregistrer sur ce service en ligne.
À noter que lorsqu’un locataire doit s’enregistrer sur un service en ligne d’enregistrement des locations saisonnières, ce locataire qui souhaite sous-louer son logement devra également publier sur l’annonce de la location le numéro à 13 chiffres qui lui sera communiqué à l’issue de cet enregistrement.
Interdiction totale de sous-louer un logement social
Pour rappel, un logement social est un logement dont sa construction a été en partie financée par l’État. Ce type de logement est réservé aux personnes ayant des revenus modestes. Pour qu’un logement entre dans la catégorie de logement social, le bailleur social — c’est-à-dire celui qui a fait construire et qui assure la gestion locative de ce bien — signe une convention APL (aide personnalisée au logement) avec l’État.
Ainsi, toute personne pouvant bénéficier d’un logement social (ex. : un HLM) a l’interdiction formelle de le sous-louer. Dans ce cas, il n’est donc pas question de savoir si le propriétaire accepte ou non la sous-location de son bien. Il s’agit d’une interdiction de sous-louer applicable à tous les logements sociaux sans exception. En effet, un locataire d’un logement social bénéficie d’un loyer en moyenne 2 fois moins élevé que sur les autres locations. En contrepartie, il ne peut pas retirer profit de la sous-location de son logement.
Si un locataire d’un logement social sous-loue malgré cette interdiction son logement, ce dernier peut s’exposer à une résiliation du bail d’habitation ainsi qu’à une amende pouvant s’élever à 9 000 euros.
De plus, les principaux sites de mise en location s’engagent à retirer toute annonce de mise en location d’un logement social. L’Union sociale pour l’habitat et l’AORIF demandent également à ce que soit inséré une case à cocher auprès de chaque site d’annonce de location dans laquelle le loueur s’engage à ne pas sous-louer un logement social.
Si un bailleur social constate ou soupçonne un de ses locataires de sous-louer son logement social, le bailleur peut demander un constat d’huissier afin de rapporter la preuve de cette sous-location illicite. Un huissier pourra par exemple faire un constat sur internet d’une annonce de location concernant ce logement social.
Quelles sont les sanctions applicables en cas de sous-location illicite ?
Un locataire qui sous-loue sans l’accord de son bailleur son logement pourra être condamné à payer à son bailleur des dommages et intérêts. De nombreuses condamnations ont déjà été prononcées en ce sens. Par exemple, la cour d’appel de Paris le 5 juin 2018 a condamné 2 locataires ayant sous-loué illicitement leur logement à rembourser la totalité de la somme perçue par ces sous-locations à leur bailleur. Pour la petite histoire, cette somme s’élevait tout de même à plus de 27 000 €.
Dans les villes comme Paris où la sous-location peut être d’autant plus fructueuse, les sommes remboursées au bailleur peuvent être d’autant plus élevées. Un autre exemple de condamnation est assez parlant sur ce point. En effet, le tribunal de Paris le 24 octobre 2018 a condamné une locataire ayant sous-loué illégalement son logement pendant 767 jours à rembourser la somme de ces sous-locations s’élevant tout de même à 46 277 € à son bailleur.
En outre, les pouvoirs publics ont souhaité aller plus loin dans la prévention et la condamnation des sous-locations saisonnières illicites. Ainsi, la loi Élan a renforcé la responsabilité des personnes tierces prêtant concours à ces sous-locations illicites. Il faut comprendre ici que cette loi vise en particulier les plateformes de mise en relation pour les locations saisonnière.
En application de la loi Élan, la célèbre plateforme Airbnb s’est vu condamner par le tribunal d’instance de Paris le 6 février 2018. Ce qui était reproché en l’espèce à la plateforme Airbnb est qu’elle n’a pas pu prouver qu’elle avait bien averti le locataire fautif de ses obligations vis-à-vis de cette sous-location. De plus, Airbnb n’avait pas non plus vérifié si le locataire avait bien respecté le nombre de jours maximum par an (120 jours) pour sous-louer son logement.
Propriétaire : comment réagir face à une sous-location illicite ?
En tant que propriétaire bailleur, si vous constatez que votre logement est présent sur différents sites d’annonces de locations saisonnières sans que vous ayez donné préalablement votre accord pour ses sous-locations à votre locataire, vous devez réagir au plus tôt. Dans ce cas, vous êtes fondé à demander la résiliation du bail d’habitation, ainsi que le versement de dommages-intérêts de la part de votre locataire.
Pour prouver le fondement de votre demande, vous devez avoir en votre possession des éléments de preuve irréfutables de la sous-location illégale de votre logement. En constatant la publication d’une annonce sur un site Internet, il est bien souvent tentant de se contenter d’une simple capture d’écran. Cependant, une capture d’écran pourra être facilement attaquée par la partie adverse. Votre locataire pourra arguer que vous avez falsifié cette capture d’écran.
Par conséquent, pour éviter tout débat concernant la véracité des éléments de preuve, la réalisation d’un constat d’huissier est à privilégier. En effet, un huissier de justice pourra procéder à un constat d’huissier concernant par exemple la publication d’une annonce de location de votre logement sur Internet.
Ce constat d’huissier représente un élément de preuve irréfutable jusqu’à preuve du contraire. Par conséquent, vous pourrez motiver la résiliation du bail d’habitation et la possible demande de condamnation de votre locataire à vous indemniser en apportant au dossier le constat d’huissier constatant la mise en location illégale de votre logement.
