Travaux de rénovation énergétique : un motif valable pour donner congé à ses locataires ?
Le parc immobilier français est vieillissant. Les réglementations thermiques ainsi que la réalisation de diagnostics de performance énergétique (DPE) mettent en avant la nécessité de réaliser des travaux de rénovation énergétique. D’autre part, les nouvelles réglementations en vigueur interdisent progressivement de mettre en location des logements considérés comme des passoires thermiques ou énergivores.
Mais qu’en est-il lorsque des logements vieillissants sont actuellement loués ? Les bailleurs peuvent-ils donner congé à leurs locataires pour réaliser une rénovation énergétique globale ? La Cour d’appel de Bordeaux a récemment eu l’occasion d’y répondre sans détour dans un arrêt du 6 janvier 2025 (Cour d’appel de Bordeaux, 6 janvier 2025, 22/05642).
Des bailleurs donnant congé à leurs locataires pour réaliser des travaux
Donner congé à ses locataires avant la fin du bail est autorisé dans certains cas (article 15 de la loi du 6 juillet 1989) :
- pour reprendre ou vendre le logement loué ;
- pour un motif légitime et sérieux (ex. : le locataire ne paie plus son loyer).
En l’espèce, les bailleurs se justifient de vouloir réaliser des travaux dans le logement loué. Pour les bailleurs, l’ampleur des travaux ne permet pas un maintien de leurs locataires dans le logement.
Des travaux de rénovation énergétique
Les bailleurs souhaitent rénover un immeuble dont ils sont propriétaires. Cet immeuble comprend plusieurs appartements loués, dont celui des locataires qui contestent ici le motif invoqué pour mettre fin de manière anticipée au bail d’habitation.
Il s’agit de travaux de rénovation énergétique, qui ne sont pas d’ordre purement esthétique. La nature des travaux sous-entend ici un impératif, afin de mettre en conformité l’immeuble face aux nouvelles normes et réglementations énergétiques.
Des travaux de grande ampleur
En l’espèce, les bailleurs prévoient une rénovation énergétique d’ampleur. En effet, les propriétaires de
l’immeuble ont effectué plusieurs devis afin de faire réaliser :
- le remplacement des faïences, carrelages, parquets et peintures ainsi que la pose de plafonds
acoustiques ;
- la pose de nouveaux radiateurs ;
- le remplacement des sanitaires et du chauffe-eau.
De ce fait, ces travaux imposent une absence de chauffage et d’eau chaude durant une certaine durée, ainsi que des interventions au niveau de la plomberie et de l’électricité nécessitant des coupures d’eau et d’électricité. Les bailleurs estiment ainsi ne pas pouvoir maintenir le contrat de location face à des travaux d’une telle ampleur. Le logement loué ne répondrait pas aux normes de décence exigées pour un bail d’habitation.
Des locataires refusant de quitter les lieux
Malgré les travaux envisagés, les locataires refusent de quitter les lieux. Pour ces derniers, le logement est en bon état sans ces travaux. Par conséquent, la réalisation de travaux de rénovation énergétique ne constituerait pas un motif légitime et sérieux.
Ce litige est porté devant le tribunal. Les bailleurs ont obtenu une réponse favorable du tribunal en première instance face à leur demande d’expulsion de leurs locataires avec le paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux.
La contestation du motif légitime et sérieux
Face à la contestation des locataires, l’affaire est renvoyée devant la Cour d’appel de Bordeaux. Ici, la Cour d’appel doit statuer sur la légitimité de mettre fin à un bail d’habitation pour réaliser des travaux de rénovation énergétique.
Des travaux de rénovation énergétique présentent-ils une urgence justifiant de mettre fin de manière anticipée au contrat de bail ? À partir de quel degré de vétusté considère-t-on qu’un logement doit être rénové avant la fin d’un bail ?
La Cour d’appel de Bordeaux confirme ici le jugement rendu en première instance. De ce fait, les locataires sont déboutés de leur demande d’annuler le congé pour un motif légitime et sérieux. Ces derniers sont condamnés à quitter les lieux et à payer une indemnité d’occupation. La Cour considère en effet que les travaux envisagés ne sont pas uniquement du second œuvre et ne permettent pas le maintien des locataires dans des lieux. En effet, les désordres (bruit, poussière...) ainsi que le niveau de sécurité ne permettent pas de louer le logement pendant les travaux.
La preuve du bon état actuel du logement
Les locataires ont fait réaliser un constat de commissaire de justice, afin de justifier du bon état du logement. Pour ces derniers, le logement ne nécessitait pas de manière urgente la réalisation de travaux.
Or, la Cour d’appel confirme que « il sera rappelé que le propriétaire n’a pas à établir le caractère indispensable des travaux, la légitimité du motif reposant suffisamment en l’espèce sur la recherche d’une rénovation globale afin d’améliorer la rentabilité énergétique de l’immeuble ou l’acoustique des logements, dont les installations sont vieillissantes. ». La position de la Cour d’appel est ici sans équivoque. Les bailleurs n’ont pas à prouver la nécessité de réaliser une rénovation énergétique globale du moment où il est attesté que les installations présentes dans le logement sont vieillissantes.
La charge de la preuve est alors renversée, les bailleurs n’ayant pas à prouver le motif légitime et sérieux d’une rénovation énergétique globale.
